Инвестиции в Нью-Йорке
Кондо в Нью-Йорке: гид для инвестора
Мировой спрос, дефицит нового предложения и высокие арендные ставки — при высоком пороге входа и многоуровневых налогах. Вот как купить с умом.
$1,65 млн
вторичные кондо Манхэттена, 3 кв.
Медианная цена кондо
$1 807 в среднем
вторичные кондо Манхэттена
Цена за кв. фут
Невысокая (несколько %)
зависит от квартиры
Арендная доходность (валовая)
+10 % г/г, медиана вторичных кондо
3 кв.
Изменение цены
Данные за 3-й кв. 2026 г. (по Манхэттену, если не указано иное)
Почему Нью-Йорк и как устроен рынок
Нью-Йорк — один из самых ёмких рынков квартир в мире. В 3-м квартале 2026 г. медианная цена вторичных кондо (квартир в кондоминиумах) на Манхэттене достигла рекордных $1 650 000, увеличившись на 10 % за год, а предложение в новостройках сократилось до минимума с конца 2012 г.
Первое решение — форма собственности. На co-op (жилищные кооперативы) приходится около половины продаж на Манхэттене — больше, чем на вторичные кондо, — и кооперативы могут ограничивать сдачу в аренду, использование в качестве pied-à-terre (жилья для периодического проживания) и финансирование. Для инвесторов и иностранных покупателей кондо обычно оказываются более практичным выбором.
Почему инвесторы выбирают Нью-Йорк
Высокий спрос на аренду
Медианная арендная ставка на Манхэттене достигла $5 395 в месяц в сентябре 2026 г., увеличившись на 9 % за год; в Бруклине — $4 300.
Дефицит нового предложения
Предложение от девелоперов (sponsor inventory) на Манхэттене сократилось на 22 % до 564 объектов в 3-м квартале 2026 г. — это минимум с четвёртого квартала 2012 г.
Ёмкость и ликвидность
По данным Corcoran, на Манхэттене было заключено 3 625 сделок в 3-м квартале 2026 г. — лучший третий квартал с 2022 г.
Гибкость кондо
Кондо, как правило, допускают сдачу в аренду и использование в качестве pied-à-terre в рамках правил здания, а советы (boards) обычно отказываются от права преимущественной покупки.
Открытость для иностранных покупателей
Совет кондо, как правило, не может просто отказать покупателю и крайне редко пользуется правом преимущественной покупки, поэтому кондо — стандартный путь для покупателей, проживающих за пределами США.
Покупка в Нью-Йорке: два пути
Переезд в Нью-Йорк из другого штата
Переезжаете ради работы или образа жизни? Сопоставьте подоходные налоги, форму собственности и ежемесячные расходы в сравнении с арендой.
- Штат Нью-Йорк облагает доходы резидентов по ставкам до 10,9 %, а жители города Нью-Йорк дополнительно платят городской налог до 3,876 %.
- Квартиры в co-op часто стоят дешевле, но требуют одобрения совета и, как правило, большего первоначального взноса; кондо дают больше гибкости.
- Квартира, которая является вашим основным жильём, освобождена от pied-à-terre surcharge — новой налоговой надбавки на неосновное жильё.
- Заложите в бюджет common charges (ежемесячные взносы на содержание) и налоги на недвижимость в кондо или ежемесячные платежи за обслуживание (maintenance) в co-op и внимательно сравнивайте здания.
Покупка в Нью-Йорке из-за рубежа
Кондо — обычный путь для покупателей, проживающих за пределами США. Учитывайте налоги на сделку, надбавку pied-à-terre и подачу налоговых деклараций в США.
- Совет кондо рассматривает заявку и обычно отказывается от права преимущественной покупки; многие co-op не допускают покупку под pied-à-terre.
- Кондо, которое не является ничьим основным жильём и имеет рыночную стоимость по оценке Департамента финансов города (Department of Finance) от $1 млн, может облагаться надбавкой pied-à-terre; она не применяется, если квартира является основным жильём арендатора по договору аренды между независимыми сторонами сроком не менее одного года.
- Доход от аренды недвижимости в Нью-Йорке считается доходом из нью-йоркского источника и облагается налогом штата даже у нерезидентов.
- При продаже объекта иностранным владельцем, как правило, применяется удержание по FIRPTA. Начните работать с консультантом по международному налогообложению ещё до покупки.
Рынок в цифрах
- Медианная цена кондо
- $1,65 млн (вторичные кондо Манхэттена, 3 кв.)
- Цена за кв. фут
- $1 807 в среднем (вторичные кондо Манхэттена)
- Арендная доходность (валовая)
- Невысокая (несколько %); зависит от квартиры
- Изменение цены
- +10 % г/г, медиана вторичных кондо (3 кв.)
- Налог на недвижимость
- Класс 2: ~12,4 % оценочной стоимости
- Подоходный налог штата и города
- До 10,9 % штат + 3,876 % город
- Расходы покупателя на сделку
- ~3–4 % кондо; до ~5 % новостройки
- Подходит для
- Долгий горизонт, устойчивый спрос на аренду
Данные за 3-й кв. 2026 г. (по Манхэттену, если не указано иное)
Где инвестировать в Нью-Йорке
Цифры по Манхэттену — медианы вторичных кондо за 3-й кв. 2026 г. по рыночным районам Corcoran; цифры по Бруклину охватывают все типы жилья. Цены кондо внутри каждого района сильно зависят от здания.
Upper East Side
Довоенные и послевоенные здания между Central Park и East River. В жилом фонде преобладают co-op, поэтому предложение кондо ограничено и за ним стоит следить заранее.
Подходит для: Долгосрочное владение, основное жильё
Типичные цены: Медиана вторичных кондо $1,895 млн (East Side, 3-й кв.)
Upper West Side
Классические довоенные здания и современные кондо между Central Park и Riverside Park, рядом с крупными учреждениями культуры.
Подходит для: Долгосрочная аренда, основное жильё
Типичные цены: Медиана вторичных кондо $1,71 млн (West Side, 3-й кв.)
Midtown
Здесь находятся Hudson Yards и сверхвысокие башни у Central Park South, а также здания кондо с полным сервисом рядом с офисами и транспортными узлами.
Подходит для: Новостройки, pied-à-terre
Типичные цены: Медиана вторичных кондо $1,095 млн (3-й кв.)
Downtown Manhattan
От переоборудованных зданий в Financial District до лофтов в Tribeca и небольших домов в West Village и SoHo — широкий выбор кондо.
Подходит для: Лофты, новостройки, аренда
Типичные цены: Медиана вторичных кондо $2,575 млн; FiDi/BPC $935 тыс. (3-й кв.)
Upper Manhattan
Harlem, Washington Heights и Inwood — улицы с браунстоунами, большие парки и новые здания кондо с самым низким порогом входа на Манхэттене.
Подходит для: Инвестиции начального уровня, доступная цена
Типичные цены: Медиана вторичных кондо $770 тыс. (3-й кв.)
Williamsburg, Brooklyn
Башни на набережной и переоборудованные лофты в нескольких минутах езды на метро от Манхэттена, с большим выбором новых зданий кондо с развитой инфраструктурой.
Подходит для: Аренда, новые кондо
Типичные цены: Медиана $1,97 млн (все типы жилья, 3-й кв.)
Brooklyn Heights и Park Slope
Районы с браунстоунами рядом с Brooklyn Bridge Park и Prospect Park, с бутиковыми кондо и переоборудованными таунхаусами.
Подходит для: Долгосрочное владение, основное жильё
Типичные цены: Медианы ~$1,78 млн (все типы жилья, 3-й кв.)
Расходы на владение и сделку в Нью-Йорке
В Нью-Йорке на покупку и владение накладывается несколько налогов. Рассчитайте их до выбора здания.
Налоги на недвижимость
Кондо относятся к налоговому классу Class 2 и облагаются по ставке около 12,4 % от оценочной стоимости, которая составляет не более 45 % рыночной стоимости по оценке города. По закону штата город оценивает кондо так, как если бы они были арендными зданиями, поэтому рыночная стоимость по оценке города часто значительно ниже цен продаж; проверяйте фактический налоговый счёт по каждой квартире.
Надбавка pied-à-terre (pied-à-terre surcharge)
В 2026–27 и 2027–28 налоговых годах квартиры в кондо и co-op с рыночной стоимостью по оценке города от $1 млн, которые не являются ничьим основным жильём, облагаются ежегодной надбавкой от 4 % до 6,5 % этой стоимости. С июля 2028 г. порог повышается до $5 млн, ставки составят от 0,8 % до 1,3 %, а стоимость будет определяться по сопоставимым продажам; срок действия надбавки истекает в июне 2031 г., если её не продлят.
Common charges (взносы на содержание)
Ежемесячные common charges покрывают расходы на персонал здания, страхование, обслуживание и инфраструктуру и сильно различаются от здания к зданию. Изучите бюджет, резервы и запланированные целевые сборы.
Mansion tax (налог на дорогое жильё)
Покупатели платят налог от 1 % цены при покупке жилья стоимостью от $1 млн; на самых высоких ценовых уровнях в городе Нью-Йорк суммарная ставка достигает 3,9 %.
Налог на регистрацию ипотеки
При покупке кондо в кредит взимается налог в размере 2,05 % от суммы кредита до $500 000 и 2,175 % — от $500 000; покупатели обычно платят около 1,8–1,925 % за вычетом 0,25 %, уплачиваемых кредитором.
Налоги на передачу собственности
Продавцы обычно платят городской налог на передачу (1 % до $500 000, 1,425 % — свыше) и налог штата 0,4 % (0,65 % от $3 млн). При покупке в новостройках покупатели, как правило, оплачивают налоги на передачу за девелопера (sponsor), если иное не согласовано.
Расходы на сдачу в аренду
Согласно FARE Act, действующему с 11 июня 2025 г., комиссию брокера арендодателя нельзя взимать с арендатора, поэтому владельцы, нанимающие брокера для сдачи в аренду, оплачивают её сами.
Как купить кондо в Нью-Йорке
-
1
Выберите кондо или co-op
Всё решает то, как вы будете использовать квартиру. Инвесторы и иностранные покупатели обычно выбирают кондо; co-op может подойти для основного жилья.
-
2
Соберите команду
Подготовьте финансирование или подтверждение средств и наймите юриста по недвижимости в Нью-Йорке, который будет вести переговоры по договору и проверку объекта (due diligence).
-
3
Согласуйте предложение
Условия согласовываются через брокеров. После их согласования юрист продавца готовит договор.
-
4
Проверка и договор
Ваш юрист изучает offering plan (проспект с условиями кондоминиума), финансовую отчётность здания, протоколы совета и правила, прежде чем вы подпишете договор и внесёте задаток.
-
5
Заявка в совет
В кондо подаётся заявка, чтобы совет мог отказаться от права преимущественной покупки; в co-op требуется полный пакет документов для совета и, как правило, собеседование.
-
6
Закрытие сделки
При закрытии оплачиваются налоги на передачу, mansion tax и, при покупке в кредит, налог на регистрацию ипотеки. В новостройках также заложите расходы, связанные с девелопером.
Кондо на продажу в Нью-Йорке
Все объекты в Нью-Йорке →
6711 152nd St Unit B
Flushing
$289,000
361 E 45th St
Brooklyn
$610,000
155 Lincoln Rd
Brooklyn
$2,500,000
5311 251st Pl
Little Neck
$999,999
4032 Hubbard Pl
Brooklyn
$750,000
11135 166th St
Jamaica
$829,000
Кондо в Нью-Йорке: частые вопросы
Кондо или co-op: что выбрать инвестору?
Как правило, кондо. Совет co-op может отказать покупателю без объяснения причин, а многие кооперативы ограничивают субаренду и ограничивают или запрещают владение в качестве pied-à-terre. Кондо, как правило, допускают сдачу в аренду в рамках правил здания, а советы обычно отказываются от права преимущественной покупки. Co-op продаются дешевле: в 3-м квартале 2026 г. медиана вторичных квартир в co-op на Манхэттене составила $875 000 против $1 650 000 у вторичных кондо.
Могут ли иностранцы купить недвижимость в Нью-Йорке?
Да. Для владения кондо в Нью-Йорке гражданство не требуется, а совет кондо, как правило, не может просто отказать покупателю, хотя рассматривает заявку и обладает правом преимущественной покупки, которым пользуется редко. Многие co-op устанавливают более строгие требования. Иностранным владельцам следует заранее учесть удержание по FIRPTA при будущей продаже и подачу налоговых деклараций в США и штате Нью-Йорк — с помощью консультанта по международному налогообложению.
Можно ли сдавать кондо в Нью-Йорке в аренду?
Как правило, да, на длительный срок. Кондо обычно допускают сдачу в аренду в соответствии с уставом, и многие устанавливают минимальный срок аренды. Co-op часто ограничивают субаренду — как по продолжительности, так и по частоте — и требуют одобрения арендаторов советом.
Разрешена ли краткосрочная аренда?
Редко. Аренда сроком менее 30 дней запрещена, если постоянный житель не присутствует во время проживания, а хозяева обязаны зарегистрироваться в городе согласно Local Law 18. Некоторые здания внесены в городской список запрещённых, поэтому инвесторам стоит рассчитывать на аренду сроком от 30 дней.
Что такое pied-à-terre surcharge в городе Нью-Йорк?
Это ежегодная надбавка, действующая с мая 2026 г., для квартир в кондо и co-op с рыночной стоимостью по оценке Department of Finance от $1 млн, которые не являются основным жильём владельца, арендатора или близкого родственника; под неё также подпадают дома на 1–3 семьи стоимостью более $5 млн. Ставки на 2026–27 и 2027–28 годы составляют от 4 % до 6,5 % рыночной стоимости по оценке города, которая, как правило, ниже цен продаж. Первое начисление появится в счёте по налогу на недвижимость со сроком оплаты 1 января 2027 г.
Какие налоги платятся при покупке?
Покупатели платят mansion tax при покупке от $1 млн и, при покупке в кредит, налог на регистрацию ипотеки. Городской налог и налог штата на передачу собственности обычно платят продавцы, но в сделках с новостройками их, как правило, оплачивают покупатели. Общие расходы покупателя кондо на закрытие сделки часто составляют около 3–4 % цены, а в новостройках — до примерно 5 %.
Как облагается доход от аренды?
Доход от аренды недвижимости в Нью-Йорке считается доходом из нью-йоркского источника, поэтому штат облагает его налогом, даже если вы живёте в другом месте. Подоходный налог города Нью-Йорк распространяется только на жителей города. Кроме того, действуют федеральные правила, поэтому работайте с налоговым специалистом, который занимается декларациями в Нью-Йорке и международным налогообложением.
Спланируйте покупку в Нью-Йорке
Расскажите о своём бюджете и целях. Брокер My Condo Expert сравнит здания, будет взаимодействовать с вашим юристом и проведёт вас через процедуру одобрения советом до закрытия сделки.
Записаться на консультацию →Thank you!
We'll be in touch shortly.
Speak With An Advisor
Get Expert Guidance
Tell us what you're looking for and a Miami condo specialist will reach out shortly.