Investire a New York
Condo a New York: la guida per chi investe
Domanda globale, nuova offerta scarsa e affitti sostenuti, a fronte di prezzi d'ingresso elevati e di più livelli di imposte. Ecco come acquistare bene.
$1,65 mln
condo in rivendita, Manhattan, T3
Prezzo mediano dei condo
$1.807 medio
condo in rivendita, Manhattan
Prezzo al piede quadrato
Basso, a una cifra
varia per unità
Rendimento da locazione (lordo)
+10% a/a, mediana condo in rivendita
T3
Variazione dei prezzi
Dati al T3 2026 (Manhattan, salvo diversa indicazione)
Perché New York, e come funziona
New York ha uno dei mercati residenziali più ampi e liquidi al mondo. Nel T3 2026 la mediana dei condo (appartamenti in condominio) in rivendita a Manhattan ha raggiunto il record di $1.650.000, in crescita del 10% su base annua, mentre l'offerta di nuove costruzioni è scesa al livello più basso dalla fine del 2012.
La prima decisione riguarda la forma di proprietà. Le co-op (cooperative edilizie, in cui si acquistano quote della società proprietaria dell'edificio) rappresentano circa la metà delle vendite a Manhattan, più dei condo in rivendita, e possono limitare la locazione, l'uso come pied-à-terre e il finanziamento. Per investitori e acquirenti internazionali i condo sono di solito la scelta più pratica.
Perché gli investitori scelgono New York
Forte domanda di locazione
L'affitto mediano a Manhattan ha raggiunto $5.395 al mese a settembre 2026, in crescita del 9% su base annua, con Brooklyn a $4.300.
Nuova offerta scarsa
A Manhattan l'offerta in vendita degli sponsor (promotori delle nuove costruzioni) è scesa del 22% a 564 annunci nel T3 2026, il livello più basso dal quarto trimestre del 2012.
Ampiezza e liquidità
Secondo Corcoran, Manhattan ha registrato 3.625 vendite nel T3 2026, il miglior terzo trimestre dal 2022.
Flessibilità dei condo
I condo consentono in genere la locazione e l'uso come pied-à-terre nel rispetto delle regole dell'edificio, e i board (consigli di amministrazione) di solito rinunciano al diritto di prelazione.
Aperti agli acquirenti di tutto il mondo
I board dei condo in genere non possono respingere un acquirente tout court e molto raramente esercitano il diritto di prelazione: per questo i condo sono la via standard per chi acquista da fuori degli Stati Uniti.
Comprare a New York: due percorsi
Trasferirsi a New York da un altro Stato
Si trasferisce per lavoro o per scelta di vita? Valuti le imposte sul reddito, la forma di proprietà e il confronto tra i costi mensili e un affitto.
- Lo Stato di New York tassa il reddito dei residenti con aliquote fino al 10,9%, e i residenti di New York City pagano un'ulteriore imposta comunale fino al 3,876%.
- Le co-op (cooperative edilizie) hanno spesso prezzi più bassi, ma richiedono l'approvazione del board (consiglio di amministrazione) e di solito un anticipo più consistente; i condo offrono maggiore flessibilità.
- Un appartamento che costituisce la sua residenza principale è esente dalla nuova pied-à-terre surcharge (sovrattassa sulle residenze non principali).
- Metta in conto common charges (spese condominiali) e imposte sugli immobili in un condo, oppure il canone mensile di gestione (maintenance) in una co-op, e confronti con attenzione gli edifici.
Acquistare a New York dall'estero
I condo sono la via abituale per chi acquista da fuori degli Stati Uniti. Pianifichi imposte di transazione, pied-à-terre surcharge e dichiarazioni fiscali negli USA.
- I board dei condo esaminano una domanda e di solito rinunciano al diritto di prelazione; molte co-op non consentono acquisti come pied-à-terre.
- Un condo che non è la residenza principale di nessuno e ha un valore di mercato stabilito dal Department of Finance della città pari o superiore a $1 milione può essere soggetto alla pied-à-terre surcharge; la sovrattassa non si applica se l'unità è la residenza principale di un inquilino con un contratto a condizioni di mercato (arm's-length) di almeno un anno.
- I redditi da locazione di un immobile a New York sono redditi di fonte newyorkese, tassabili dallo Stato anche per i non residenti.
- Quando un proprietario straniero vende, si applica in genere la ritenuta FIRPTA. Si affidi a un consulente fiscale internazionale prima di acquistare.
Il mercato in sintesi
- Prezzo mediano dei condo
- $1,65 mln (condo in rivendita, Manhattan, T3)
- Prezzo al piede quadrato
- $1.807 medio (condo in rivendita, Manhattan)
- Rendimento da locazione (lordo)
- Basso, a una cifra; varia per unità
- Variazione dei prezzi
- +10% a/a, mediana condo in rivendita (T3)
- Imposta sugli immobili
- Class 2: ~12,4% del valore accertato
- Imposte sul reddito (Stato e città)
- Fino al 10,9% NYS + 3,876% NYC
- Costi di acquisto per l'acquirente
- ~3–4% condo; fino a ~5% nuove costruzioni
- Ideale per
- Valore nel tempo, domanda locativa stabile
Dati al T3 2026 (Manhattan, salvo diversa indicazione)
Dove investire a New York
I valori di Manhattan sono mediane dei condo in rivendita nel T3 2026 per le aree di mercato di Corcoran; i valori di Brooklyn comprendono tutte le tipologie abitative. All'interno di ogni area i prezzi dei condo variano molto da edificio a edificio.
Upper East Side
Edifici d'anteguerra e del dopoguerra tra Central Park e l'East River. Il patrimonio abitativo è dominato dalle co-op, per cui l'offerta di condo è selettiva e conviene monitorarla per tempo.
Ideale per: Investimenti di lungo periodo, residenze principali
Prezzi tipici: Mediana condo in rivendita $1,895 mln (East Side, T3)
Upper West Side
Classici edifici d'anteguerra e condo moderni tra Central Park e Riverside Park, vicino alle principali istituzioni culturali.
Ideale per: Affitti di lungo periodo, residenze principali
Prezzi tipici: Mediana condo in rivendita $1,71 mln (West Side, T3)
Midtown
Comprende Hudson Yards e i grattacieli supertall vicino a Central Park South, oltre a edifici condominiali con servizi completi vicini a uffici e nodi dei trasporti.
Ideale per: Nuove costruzioni, pied-à-terre
Prezzi tipici: Mediana condo in rivendita $1,095 mln (T3)
Downtown Manhattan
Dalle riconversioni del Financial District ai loft di Tribeca, fino agli edifici più piccoli del West Village e di SoHo, con un'ampia varietà di condo.
Ideale per: Loft, nuove costruzioni, affitti
Prezzi tipici: Mediana condo in rivendita $2,575 mln; FiDi/BPC $935 mila (T3)
Upper Manhattan
Harlem, Washington Heights e Inwood offrono strade fiancheggiate da brownstone, grandi parchi ed edifici condominiali più recenti, con i prezzi d'ingresso più bassi di Manhattan.
Ideale per: Investimenti d'ingresso, convenienza
Prezzi tipici: Mediana condo in rivendita $770 mila (T3)
Williamsburg, Brooklyn
Torri sul lungofiume e loft riconvertiti a poche fermate di metropolitana da Manhattan, con un ampio stock di edifici condominiali recenti ricchi di servizi.
Ideale per: Affitti, condo recenti
Prezzi tipici: Mediana $1,97 mln (tutte le tipologie, T3)
Brooklyn Heights e Park Slope
Quartieri di brownstone vicini a Brooklyn Bridge Park e Prospect Park, con condo boutique e townhouse riconvertite in appartamenti.
Ideale per: Investimenti di lungo periodo, residenze principali
Prezzi tipici: Mediane ~$1,78 mln (tutte le tipologie, T3)
Costi di proprietà e di transazione a New York
New York somma diverse imposte sull'acquisto e sulla proprietà. Le simuli prima di scegliere un edificio.
Imposte sugli immobili
I condo rientrano nella classe d'imposta Class 2, tassata a circa il 12,4% del valore accertato (assessed value), che corrisponde al massimo al 45% del valore di mercato stabilito dalla città. Per legge statale la città valuta i condo come se fossero edifici in affitto, per cui i suoi valori di mercato sono spesso ben inferiori ai prezzi di vendita; verifichi l'effettiva cartella fiscale di ogni unità.
Pied-à-terre surcharge (sovrattassa)
Per il 2026-27 e il 2027-28, le unità di condo e co-op con un valore di mercato stabilito dalla città pari o superiore a $1 milione che non sono la residenza principale di nessuno pagano una sovrattassa annua dal 4% al 6,5% di tale valore. Da luglio 2028 la soglia sale a $5 milioni, con aliquote dallo 0,8% all'1,3% e valori basati su vendite comparabili; la sovrattassa è destinata a scadere a giugno 2031, salvo proroga.
Spese condominiali (common charges)
Le common charges mensili coprono personale dell'edificio, assicurazione, manutenzione e servizi, e variano molto da edificio a edificio. Esamini il bilancio, le riserve e le eventuali quote straordinarie previste.
Mansion tax (imposta sugli acquisti di lusso)
Gli acquirenti pagano un'imposta a partire dall'1% del prezzo sugli acquisti residenziali pari o superiori a $1 milione, che sale fino a un totale combinato del 3,9% nelle fasce di prezzo più alte a New York City.
Mortgage recording tax (imposta sulla registrazione del mutuo)
Gli acquisti di condo con mutuo pagano un'imposta pari al 2,05% del finanziamento sotto i $500.000 e al 2,175% da $500.000 in su; gli acquirenti pagano in genere circa dall'1,8% all'1,925%, al netto dello 0,25% a carico del finanziatore.
Imposte di trasferimento
Di norma il venditore paga l'imposta di trasferimento comunale (1% fino a $500.000, 1,425% oltre) e quella statale dello 0,4% (0,65% da $3 milioni). Negli acquisti di nuove costruzioni, l'acquirente paga di solito le imposte di trasferimento dello sponsor, salvo diverso accordo.
Costi di locazione
In base al FARE Act, in vigore dall'11 giugno 2025, la commissione del broker del locatore non può essere addebitata all'inquilino: i proprietari che incaricano un broker per la locazione pagano tale commissione.
Come acquistare un condo a New York
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1
Scegliere tra condo e co-op
A decidere è l'uso che farà dell'appartamento. Investitori e acquirenti internazionali puntano di solito sui condo; le co-op possono essere adatte come residenza principale.
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2
Formare il team
Predisponga il finanziamento o una prova della disponibilità dei fondi e incarichi un avvocato immobiliare di New York, che negozia il contratto e svolge la due diligence.
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3
Negoziare l'offerta
Le offerte si negoziano tramite i broker. Una volta concordati i termini, l'avvocato del venditore redige il contratto.
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4
Due diligence e contratto
Il suo avvocato esamina l'offering plan (prospetto informativo dell'edificio), i dati finanziari dell'edificio, i verbali del board e i regolamenti prima che lei firmi il contratto e versi il deposito.
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5
Domanda al board
Per i condo serve una domanda affinché il board possa rinunciare al diritto di prelazione; le co-op richiedono un dossier completo per il board e di solito un colloquio.
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6
Chiusura
Imposte di trasferimento, mansion tax e, in caso di mutuo, mortgage recording tax si pagano al closing. Per le nuove costruzioni, metta in conto anche i costi legati allo sponsor.
Condo in vendita a New York
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6711 152nd St Unit B
Flushing
$289,000
361 E 45th St
Brooklyn
$610,000
155 Lincoln Rd
Brooklyn
$2,500,000
5311 251st Pl
Little Neck
$999,999
4032 Hubbard Pl
Brooklyn
$750,000
11135 166th St
Jamaica
$829,000
Domande frequenti sui condo a New York
Condo o co-op: cosa conviene a un investitore?
Di solito un condo. I board delle co-op possono respingere un acquirente senza motivarlo, e molte co-op limitano il subaffitto e restringono o vietano l'acquisto come pied-à-terre. I condo consentono in genere la locazione nel rispetto delle regole dell'edificio, e i board di solito rinunciano al diritto di prelazione. Le co-op hanno prezzi più bassi: nel T3 2026 la mediana delle co-op in rivendita a Manhattan era di $875.000, contro $1.650.000 per i condo in rivendita.
Gli stranieri possono acquistare immobili a New York?
Sì. Non è richiesta la cittadinanza per possedere un condo a New York, e i board dei condo in genere non possono respingere un acquirente tout court, anche se esaminano una domanda e dispongono di un diritto di prelazione che esercitano raramente. Molte co-op sono più restrittive. I proprietari stranieri dovrebbero prevedere la ritenuta FIRPTA su una futura vendita e le dichiarazioni fiscali negli USA e nello Stato di New York, con l'assistenza di un consulente fiscale internazionale.
Posso affittare il mio condo a New York?
In genere sì, per periodi lunghi. I condo consentono di norma la locazione nel rispetto dello statuto (bylaws), e molti fissano durate minime di locazione. Le co-op spesso limitano il subaffitto, stabilendo per quanto tempo e con quale frequenza è possibile subaffittare, e richiedono l'approvazione degli inquilini da parte del board.
Gli affitti brevi sono consentiti?
Raramente. Le locazioni inferiori a 30 giorni sono vietate a meno che il residente permanente non sia presente durante il soggiorno, e gli host devono registrarsi presso la città ai sensi della Local Law 18. Alcuni edifici figurano nell'elenco municipale degli edifici esclusi, per cui gli investitori dovrebbero puntare su locazioni di 30 giorni o più.
Che cos'è la pied-à-terre surcharge di New York City?
È una sovrattassa annua, in vigore da maggio 2026, sulle unità di condo e co-op con un valore di mercato stabilito dal Department of Finance pari o superiore a $1 milione che non sono la residenza principale del proprietario, di un inquilino o di un familiare stretto; sono incluse anche le case da 1 a 3 famiglie con un valore superiore a $5 milioni. Le aliquote per il 2026-27 e il 2027-28 vanno dal 4% al 6,5% del valore di mercato stabilito dalla città, generalmente inferiore ai prezzi di vendita. Il primo addebito compare nella cartella dell'imposta sugli immobili in scadenza il 1° gennaio 2027.
Quali imposte si pagano all'acquisto?
Gli acquirenti pagano la mansion tax sugli acquisti pari o superiori a $1 milione e, in caso di mutuo, la mortgage recording tax. Di norma i venditori pagano le imposte di trasferimento comunali e statali, ma nelle vendite di nuove costruzioni le sostengono di solito gli acquirenti. Per un condo i costi di chiusura complessivi a carico dell'acquirente si aggirano spesso intorno al 3–4% del prezzo, fino a circa il 5% per le nuove costruzioni.
Come sono tassati i redditi da locazione?
I redditi da locazione di un immobile a New York sono redditi di fonte newyorkese, quindi lo Stato li tassa anche se lei vive altrove. L'imposta sul reddito di New York City si applica solo ai residenti della città. Valgono anche le norme federali: si affidi a un professionista fiscale esperto di dichiarazioni nello Stato di New York e di adempimenti internazionali.
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