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New York

In New York investieren

Condos in New York: ein Leitfaden für Investoren

Globale Nachfrage, knappes neues Angebot und starke Mieten – demgegenüber stehen hohe Einstiegspreise und mehrere Steuerebenen. So gelingt ein guter Kauf.

Mit einem New-York-Berater sprechen → Condos in New York zum Kauf

$1,65 Mio.

Manhattan, Wiederverkauf, Q3

Median-Preis Condo

$1.807 im Schnitt

Manhattan, Wiederverkauf

Preis pro Quadratfuß

Niedrig einstellig

je nach Wohnung

Mietrendite (brutto)

+10 % ggü. Vj.

Median, Wiederverkauf, Q3

Preisentwicklung

Daten Stand Q3 2026 (Manhattan, sofern nicht anders angegeben)

Warum New York – und wie der Markt funktioniert

New York hat einen der liquidesten Wohnungsmärkte der Welt. Im 3. Quartal 2026 erreichte der Median für Condos (Eigentumswohnungen) im Wiederverkauf in Manhattan einen Rekordwert von $1.650.000, ein Plus von 10 % gegenüber dem Vorjahr, während das Angebot an Neubauwohnungen auf den niedrigsten Stand seit Ende 2012 fiel.

Die erste Entscheidung betrifft die Eigentumsform. Co-ops (Wohnungsgenossenschaften) machen etwa die Hälfte der Verkäufe in Manhattan aus, mehr als Condos im Wiederverkauf, und können Vermietung, Nutzung als Pied-à-terre und Finanzierung einschränken. Für Investoren und internationale Käufer sind Condos meist die praktikablere Wahl.

Warum Investoren New York wählen

Starke Mietnachfrage

Die Medianmiete in Manhattan erreichte $5.395 pro Monat (Stand September 2026), ein Plus von 9 % gegenüber dem Vorjahr; in Brooklyn lag sie bei $4.300.

Knappes neues Angebot

Das Sponsor-Angebot (Neubauwohnungen direkt vom Bauträger) in Manhattan sank um 22 % auf 564 Inserate im 3. Quartal 2026 und erreichte damit den niedrigsten Stand seit dem vierten Quartal 2012.

Marktbreite und Liquidität

Manhattan verzeichnete 3.625 Verkäufe im 3. Quartal 2026, das stärkste dritte Quartal seit 2022, so Corcoran.

Flexibilität von Condos

Condos erlauben im Rahmen der Hausregeln in der Regel Vermietung und Nutzung als Pied-à-terre, und die Boards (Verwaltungsgremien) verzichten meist auf ihr Vorkaufsrecht.

Offen für internationale Käufer

Condo-Boards können einen Käufer grundsätzlich nicht einfach ablehnen und üben ihr Vorkaufsrecht nur sehr selten aus. Deshalb sind Condos der übliche Weg für Käufer mit Sitz außerhalb der USA.

Kaufen in New York: zwei Wege

Umzug nach New York aus einem anderen Bundesstaat

Sie ziehen aus beruflichen oder privaten Gründen um? Wägen Sie Einkommensteuern, die Eigentumsform und die monatlichen Kosten im Vergleich zur Miete ab.

  • Der Bundesstaat New York besteuert das Einkommen seiner Einwohner mit Sätzen bis 10,9 %, und Einwohner von New York City zahlen zusätzlich eine städtische Steuer von bis zu 3,876 %.
  • Co-ops sind oft günstiger, erfordern aber die Zustimmung des Boards und meist eine höhere Anzahlung; Condos bieten mehr Flexibilität.
  • Eine Wohnung, die Ihr Hauptwohnsitz ist, ist von der neuen Pied-à-terre Surcharge (Grundsteuerzuschlag für Zweitwohnungen) befreit.
  • Kalkulieren Sie bei einem Condo Common Charges (Hausgeld) und Grundsteuer, bei einem Co-op die monatliche Maintenance (Umlage), und vergleichen Sie Gebäude sorgfältig.

Aus dem Ausland in New York kaufen

Condos sind der übliche Weg für Käufer mit Sitz außerhalb der USA. Planen Sie Transaktionssteuern, die Pied-à-terre Surcharge und US-Steuererklärungen ein.

  • Condo-Boards prüfen einen Antrag und verzichten meist auf ihr Vorkaufsrecht; viele Co-ops lassen keine Käufe als Pied-à-terre zu.
  • Für ein Condo, das niemandes Hauptwohnsitz ist und laut dem städtischen Department of Finance einen Marktwert von $1 Million oder mehr hat, kann die Pied-à-terre Surcharge fällig werden; sie entfällt, wenn die Wohnung im Rahmen eines marktüblichen Mietvertrags zwischen unabhängigen Parteien (Arm's Length) mit mindestens einem Jahr Laufzeit Hauptwohnsitz eines Mieters ist.
  • Mieteinnahmen aus Immobilien in New York gelten als Einkünfte aus New Yorker Quellen und sind auch für Nichtansässige im Bundesstaat steuerpflichtig.
  • Verkauft ein ausländischer Eigentümer, gilt in der Regel der Steuereinbehalt nach FIRPTA (US-Gesetz zur Besteuerung von Immobilienverkäufen durch Ausländer). Ziehen Sie vor dem Kauf einen international tätigen Steuerberater hinzu.

Der Markt im Überblick

Median-Preis Condo
$1,65 Mio. (Manhattan, Wiederverkauf, Q3)
Preis pro Quadratfuß
$1.807 im Schnitt (Manhattan, Wiederverkauf)
Mietrendite (brutto)
Niedrig einstellig; je nach Wohnung
Preisentwicklung
+10 % ggü. Vj. (Median, Wiederverkauf, Q3)
Grundsteuer
Class 2: ~12,4 % des Veranlagungswerts
Einkommensteuer (Bundesstaat und Stadt)
Bis 10,9 % NYS + 3,876 % NYC
Kaufnebenkosten (Käufer)
~3–4 % Condo; Neubau bis ~5 %
Ideal für
Langfristiger Wert, stabile Mietnachfrage

Daten Stand Q3 2026 (Manhattan, sofern nicht anders angegeben)

Wo Sie in New York investieren können

Die Zahlen für Manhattan sind Mediane für Condos im Wiederverkauf im 3. Quartal 2026 in den Marktgebieten von Corcoran; die Zahlen für Brooklyn umfassen alle Wohnformen. Condo-Preise variieren innerhalb jedes Gebiets stark je nach Gebäude.

Upper East Side

Vor- und Nachkriegsbauten zwischen Central Park und East River. Co-ops prägen den Wohnungsbestand, daher ist das Condo-Angebot begrenzt und es lohnt sich, es früh zu beobachten.

Ideal für: Langfristiges Halten, Hauptwohnsitz

Typisches Preisniveau: Condo-Median Wiederverkauf $1,895 Mio. (East Side, Q3)

Upper West Side

Klassische Vorkriegsbauten und moderne Condos zwischen Central Park und Riverside Park, nahe bedeutenden Kulturinstitutionen.

Ideal für: Langzeitvermietung, Hauptwohnsitz

Typisches Preisniveau: Condo-Median Wiederverkauf $1,71 Mio. (West Side, Q3)

Midtown

Umfasst Hudson Yards und die Supertall-Türme nahe Central Park South sowie Condo-Gebäude mit Full Service nahe Büros und Verkehrsknotenpunkten.

Ideal für: Neubau, Pied-à-terre

Typisches Preisniveau: Condo-Median Wiederverkauf $1,095 Mio. (Q3)

Downtown Manhattan

Von umgebauten Bürogebäuden im Financial District über Lofts in Tribeca bis zu kleineren Häusern im West Village und in SoHo, mit einem breiten Mix an Condo-Angeboten.

Ideal für: Lofts, Neubau, Vermietung

Typisches Preisniveau: Condo-Median Wiederverkauf $2,575 Mio.; FiDi/BPC $935 Tsd. (Q3)

Upper Manhattan

Harlem, Washington Heights und Inwood bieten von Brownstones gesäumte Straßen, große Parks und neuere Condo-Gebäude zu den niedrigsten Einstiegspreisen Manhattans.

Ideal für: Einstiegsinvestment, Preis-Leistung

Typisches Preisniveau: Condo-Median Wiederverkauf $770 Tsd. (Q3)

Williamsburg, Brooklyn

Türme am Wasser und Loft-Umbauten, nur eine kurze U-Bahn-Fahrt von Manhattan entfernt, mit vielen neueren Condo-Gebäuden mit umfangreicher Ausstattung.

Ideal für: Vermietung, neuere Condos

Typisches Preisniveau: Median $1,97 Mio. (alle Wohnformen, Q3)

Brooklyn Heights und Park Slope

Brownstone-Viertel nahe Brooklyn Bridge Park und Prospect Park, mit Boutique-Condos und umgebauten Townhouses.

Ideal für: Langfristiges Halten, Hauptwohnsitz

Typisches Preisniveau: Mediane ~$1,78 Mio. (alle Wohnformen, Q3)

Besitz- und Transaktionskosten in New York

In New York kommen beim Kauf und während der Haltedauer mehrere Steuern zusammen. Kalkulieren Sie sie, bevor Sie ein Gebäude wählen.

Grundsteuer

Condos gehören zur Steuerklasse Class 2 und werden mit etwa 12,4 % des Veranlagungswerts besteuert, der höchstens 45 % des städtischen Marktwerts beträgt. Nach dem Recht des Bundesstaats bewertet die Stadt Condos, als wären es Mietshäuser, daher liegen ihre Marktwerte oft deutlich unter den Verkaufspreisen; prüfen Sie den tatsächlichen Steuerbescheid jeder Wohnung.

Pied-à-terre Surcharge

Für 2026-27 und 2027-28 zahlen Condo- und Co-op-Wohnungen mit einem städtischen Marktwert von $1 Million oder mehr, die niemandes Hauptwohnsitz sind, einen jährlichen Zuschlag von 4 % bis 6,5 % dieses Werts. Ab Juli 2028 steigt die Schwelle auf $5 Millionen, mit Sätzen von 0,8 % bis 1,3 % und Werten auf Basis von Vergleichsverkäufen; der Zuschlag läuft im Juni 2031 aus, sofern er nicht verlängert wird.

Common Charges (Hausgeld)

Die monatlichen Common Charges decken Personal, Versicherung, Instandhaltung und Ausstattung des Gebäudes und variieren stark je nach Gebäude. Prüfen Sie Budget, Rücklagen und geplante Sonderumlagen.

Mansion Tax

Käufer zahlen bei Wohnimmobilienkäufen ab $1 Million eine Mansion Tax (Steuer auf höherpreisige Immobilien) von zunächst 1 % des Kaufpreises, die in New York City in den höchsten Preisklassen auf insgesamt 3,9 % steigt.

Mortgage Recording Tax

Finanzierte Condo-Käufe unterliegen einer Steuer auf die Eintragung der Hypothek von 2,05 % des Darlehens unter $500.000 und 2,175 % ab $500.000; Käufer zahlen in der Regel etwa 1,8 % bis 1,925 %, da der Kreditgeber 0,25 % trägt.

Transfer Taxes

Verkäufer zahlen normalerweise die städtische Transfer Tax (Grunderwerbsteuer; 1 % bis $500.000, 1,425 % darüber) und die Steuer des Bundesstaats von 0,4 % (0,65 % ab $3 Millionen). Bei Neubaukäufen zahlen Käufer meist die Transfer Taxes des Sponsors (Bauträgers), sofern nichts anderes verhandelt wird.

Vermietungskosten

Nach dem FARE Act, in Kraft seit dem 11. Juni 2025, darf die Maklerprovision des Vermieters nicht dem Mieter berechnet werden; Eigentümer, die einen Vermietungsmakler beauftragen, zahlen diese Provision daher selbst.

So kaufen Sie ein Condo in New York

  1. 1

    Condo oder Co-op wählen

    Die geplante Nutzung der Wohnung gibt den Ausschlag. Investoren und internationale Käufer konzentrieren sich meist auf Condos; Co-ops können sich für einen Hauptwohnsitz eignen.

  2. 2

    Ihr Team zusammenstellen

    Sichern Sie Finanzierung oder Kapitalnachweis und beauftragen Sie einen New Yorker Immobilienanwalt, der den Vertrag verhandelt und die Due Diligence durchführt.

  3. 3

    Das Angebot verhandeln

    Angebote werden über Makler verhandelt. Sobald die Konditionen vereinbart sind, entwirft der Anwalt des Verkäufers den Vertrag.

  4. 4

    Due Diligence und Vertrag

    Ihr Anwalt prüft den Offering Plan (Verkaufsprospekt des Gebäudes), die Finanzen des Gebäudes, die Board-Protokolle und die Hausregeln, bevor Sie unterschreiben und die Vertragsanzahlung leisten.

  5. 5

    Antrag beim Board

    Bei Condos ist ein Antrag nötig, damit das Board auf sein Vorkaufsrecht verzichten kann; Co-ops verlangen ein vollständiges Board Package (Bewerbungsunterlagen) und meist ein persönliches Gespräch.

  6. 6

    Abschluss

    Transfer Taxes, Mansion Tax und bei Finanzierung die Mortgage Recording Tax werden beim Abschluss gezahlt. Planen Sie bei Neubauten zusätzlich Kosten im Zusammenhang mit dem Sponsor ein.

FAQ zu Condos in New York

Condo oder Co-op: Was sollten Investoren kaufen?

Meist ein Condo. Co-op-Boards können Käufer ohne Angabe von Gründen ablehnen, und viele begrenzen die Untervermietung und schränken Pied-à-terre-Eigentum ein oder verbieten es. Condos erlauben Vermietung in der Regel im Rahmen der Hausregeln, und die Boards verzichten meist auf ihr Vorkaufsrecht. Co-ops werden zu niedrigeren Preisen gehandelt: Der Median für Co-ops im Wiederverkauf in Manhattan lag im 3. Quartal 2026 bei $875.000, gegenüber $1.650.000 für Condos im Wiederverkauf.

Können Ausländer in New York Immobilien kaufen?

Ja. Für den Besitz eines Condos in New York gibt es keine Staatsangehörigkeitsvoraussetzung, und Condo-Boards können einen Käufer grundsätzlich nicht einfach ablehnen, auch wenn sie einen Antrag prüfen und ein Vorkaufsrecht haben, das sie selten nutzen. Viele Co-ops sind restriktiver. Ausländische Eigentümer sollten den FIRPTA-Einbehalt bei einem späteren Verkauf sowie Steuererklärungen in den USA und in New York einplanen, begleitet von einem international tätigen Steuerberater.

Kann ich mein Condo in New York vermieten?

Grundsätzlich ja, für längere Laufzeiten. Condos erlauben Vermietung in der Regel nach Maßgabe der Satzung (Bylaws), und viele legen Mindestmietdauern fest. Co-ops schränken die Untervermietung oft ein, begrenzen also Dauer und Häufigkeit, und verlangen die Zustimmung des Boards zu Mietern.

Sind Kurzzeitvermietungen erlaubt?

Nur selten. Vermietungen von weniger als 30 Tagen sind verboten, sofern der dauerhafte Bewohner während des Aufenthalts nicht anwesend ist, und Gastgeber müssen sich nach Local Law 18 bei der Stadt registrieren. Manche Gebäude stehen auf der städtischen Verbotsliste; Investoren sollten daher mit Mietverträgen von 30 Tagen oder mehr planen.

Was ist die Pied-à-terre Surcharge von New York City?

Es handelt sich um einen jährlichen Zuschlag, in Kraft seit Mai 2026, auf Condo- und Co-op-Wohnungen mit einem Marktwert laut Department of Finance von $1 Million oder mehr, die nicht Hauptwohnsitz des Eigentümers, eines Mieters oder eines nahen Familienangehörigen sind; erfasst sind auch 1- bis 3-Familienhäuser mit einem Wert von mehr als $5 Millionen. Die Sätze für 2026-27 und 2027-28 liegen zwischen 4 % und 6,5 % des städtischen Marktwerts, der in der Regel unter den Verkaufspreisen liegt. Der Zuschlag erscheint erstmals auf dem Grundsteuerbescheid, der am 1. Januar 2027 fällig ist.

Welche Steuern fallen beim Kauf an?

Käufer zahlen bei Käufen ab $1 Million die Mansion Tax und bei Finanzierung die Mortgage Recording Tax. Verkäufer zahlen normalerweise die Transfer Taxes von Stadt und Bundesstaat, bei Neubauverkäufen übernehmen diese aber meist die Käufer. Die gesamten Kaufnebenkosten für ein Condo liegen oft bei etwa 3–4 % des Kaufpreises, bei Neubauten bei bis zu etwa 5 %.

Wie werden Mieteinnahmen besteuert?

Mieteinnahmen aus Immobilien in New York gelten als Einkünfte aus New Yorker Quellen; der Bundesstaat besteuert sie also auch, wenn Sie anderswo leben. Die Einkommensteuer von New York City gilt nur für Einwohner der Stadt. Zudem gelten die US-Bundesvorschriften; arbeiten Sie daher mit einem Steuerberater, der Steuererklärungen in New York und grenzüberschreitende Fälle betreut.

Planen Sie Ihren Kauf in New York

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