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Miami

In Miami investieren

Condos in Miami: ein Leitfaden für Investoren

Türme am Wasser, keine Einkommensteuer des Bundesstaats und ein Condo-Markt, der derzeit gut vorbereitete Käufer belohnt. Das sollten Sie vor dem Kauf wissen.

Mit einem Miami-Berater sprechen → Condos in Miami zum Kauf

$417.090

Bestandscondos, Sept.

Median-Preis Condo

~$350 Median

Sept. 2026, MLS-Daten

Preis pro Quadratfuß

Je nach Gebäude

netto nach Gebühren rechnen

Mietrendite (brutto)

-0,7 % ggü. Vorjahr, Median

Sept. 2026

Preisentwicklung

Verkaufsdaten Stand September 2026; vorgeschlagene Steuersätze 2026

Warum Miami – und was sich verändert hat

Der Markt für Condos (Eigentumswohnungen) in Miami-Dade ist groß und vielfältig, von älteren mittelhohen Gebäuden bis zu neuen Türmen am Wasser. Im September 2026 lag der Median-Verkaufspreis für Bestandscondos bei $417.090, gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert, und 49,4 % der Verkäufe von Bestandscondos wurden bar abgewickelt.

Der Markt befindet sich im Wandel. Floridas Sicherheitsgesetze nach dem Gebäudeeinsturz in Surfside schreiben Milestone Inspections (verpflichtende Prüfungen der Bausubstanz), Structural Integrity Reserve Studies (Rücklagengutachten zur Bausubstanz) und Rücklagen für zentrale tragende Bauteile vor. Das hat die Kosten erhöht und in vielen älteren Gebäuden die Preise belastet. Bei einem Condo-Angebot für etwa 12 Monate haben Käufer, die ihre Due Diligence sorgfältig betreiben, Verhandlungsspielraum.

Warum Investoren Miami wählen

Keine Einkommensteuer des Bundesstaats

Florida erhebt keine Einkommensteuer für Privatpersonen. Das ist für Zuzügler und für Mieteinnahmen relevant, die US-Bundeseinkommensteuer fällt jedoch weiterhin an.

Internationale Nachfrage

Florida war der führende US-Bundesstaat bei ausländischen Käufern von Bestandsimmobilien: Laut der National Association of Realtors entfielen 20 % dieser Käufer von April 2025 bis März 2026 auf Florida.

Breites Angebot

Von preisbewussten Bestandswohnungen bis zu Türmen am Wasser in Brickell, Miami Beach und Sunny Isles Beach deckt der Markt viele Preisklassen, Baujahre und Ausstattungsniveaus ab.

Verhandlungsmacht für Käufer

Miami-Dade verfügte über ein Condo-Angebot für etwa 12,3 Monate (Stand September 2026), also einen Käufermarkt, obwohl der Condo-Bestand gegenüber dem Vorjahr um 7,2 % zurückging.

Bessere Informationen zum Gebäude

Milestone Inspections und Structural Integrity Reserve Studies geben Käufern weit mehr Aufschluss über den Zustand eines Gebäudes und künftige Kosten als früher.

Kaufen in Miami: zwei Wege

Umzug nach Miami aus einem anderen Bundesstaat

Viele Käufer ziehen nach Florida, um dort ganzjährig zu leben oder das Jahr aufzuteilen. Planen Sie mit Blick auf Wohnsitz, Grundsteuer und die Regeln des jeweiligen Gebäudes.

  • Florida erhebt keine Einkommensteuer für Privatpersonen; klären Sie mit einem Steuerberater, wie und wann Ihre steuerliche Ansässigkeit im bisherigen Bundesstaat endet.
  • Ein ständiger Wohnsitz, der Ihnen am 1. Januar gehört, kann eine Homestead Exemption (Freibetrag für den selbst genutzten Hauptwohnsitz) von bis zu $51.411 für 2026 erhalten; Antragsfrist ist der 1. März.
  • Bei Homestead-Immobilien steigt der Steuerwert um höchstens 3 % oder die Inflationsrate, je nachdem, was niedriger ist (2,7 % für 2026); bei anderen Immobilien sind Erhöhungen für alle Steuern außer der Schulsteuer auf 10 % pro Jahr gedeckelt.
  • Amendment 3, über das Florida am 3. November 2026 abstimmt, sieht einen höheren Homestead-Freibetrag für Steuern außer der Schulsteuer und eine niedrigere Obergrenze für Immobilien ohne Homestead-Status vor; prüfen Sie das Ergebnis, bevor Sie Ihr Budget planen.

Aus dem Ausland in Miami kaufen

Ausländische Käufer spielen im Condo-Markt von Miami seit Langem eine zentrale Rolle. Konzentrieren Sie sich auf Eigentumsregeln, Finanzierung, Vermietungsregeln sowie die Besteuerung von Einkünften und Veräußerung.

  • Für den Besitz eines Condos gibt es grundsätzlich keine Staatsangehörigkeitsvoraussetzung, Florida beschränkt jedoch Käufe durch bestimmte Käufer mit Verbindungen zu ausgewiesenen ausländischen Staaten, und Käufer unterzeichnen eine entsprechende eidesstattliche Erklärung.
  • Die Homestead Exemption setzt die US-Staatsbürgerschaft oder einen dauerhaften Aufenthaltsstatus voraus, daher zahlen die meisten ausländischen Eigentümer Grundsteuer ohne diesen Freibetrag.
  • Kreditgeber prüfen Condo-Gebäude genau: Fannie Mae und Freddie Mac haben ihre vereinfachte Condo-Projektprüfung (Limited Review) für Kreditanträge ab dem 3. August 2026 abgeschafft, und viele ausländische Käufer zahlen bar.
  • Verkauft ein ausländischer Eigentümer, gilt in der Regel der Steuereinbehalt nach FIRPTA (US-Gesetz zur Besteuerung von Immobilienverkäufen durch Ausländer). Planen Sie Ihre US-Steuererklärungen zu Mieteinnahmen mit einem international tätigen Steuerberater.

Der Markt im Überblick

Median-Preis Condo
$417.090 (Bestandscondos, Sept.)
Preis pro Quadratfuß
~$350 Median (Sept. 2026, MLS-Daten)
Mietrendite (brutto)
Je nach Gebäude; netto nach Gebühren rechnen
Preisentwicklung
-0,7 % ggü. Vorjahr, Median (Sept. 2026)
Grundsteuer
~2 % des Steuerwerts (City of Miami)
Einkommensteuer (Bundesstaat und Stadt)
Keine (weder Bundesstaat noch Stadt)
Kaufnebenkosten (Käufer)
Oft ~1 % bei Barkauf; mehr bei Kredit
Ideal für
Mieteinnahmen, Zweitwohnsitz, Umzug

Verkaufsdaten Stand September 2026; vorgeschlagene Steuersätze 2026

Wo Sie in Miami investieren können

Jede Lage bietet eine andere Mischung aus Gebäudealter, Ausstattung, Vermietungsregeln und Preis. Die Zahlen sind Mediane für Condos und Townhouses aus BeachesMLS-Daten, aufbereitet von PBP Real Estate, für Verkäufe von Januar bis September 2026 (YTD, seit Jahresbeginn) bzw. in den 12 Monaten bis September 2026 (12 Mon.); einzelne Gebäude weichen stark ab.

Brickell und Downtown

Miamis Finanzviertel und das angrenzende Downtown sind dicht mit Condo-Hochhäusern bebaut, viele mit umfassender Ausstattung, nahe an Büros, Restaurants und öffentlichem Nahverkehr. Die Vermietungsregeln unterscheiden sich von Gebäude zu Gebäude erheblich.

Ideal für: Vermietung in zentraler Lage, Pied-à-terre, Neubau

Typisches Preisniveau: Je nach Turm sehr unterschiedlich; Vergleichswerte anfragen

Miami Beach

Eine Stadt auf einer Barriereinsel mit Condos am Meer und an der Bucht, von historischen niedrigen Gebäuden bis zu Türmen mit Full Service. Kurzzeitvermietungen sind in vielen Zonen verboten; prüfen Sie daher den Status jedes Gebäudes.

Ideal für: Zweitwohnsitz, Langzeitvermietung

Typisches Preisniveau: Median ~$510 Tsd.; ~$574/sq ft (2026 YTD)

Sunny Isles Beach

Eine Reihe von Hochhäusern direkt am Meer entlang der Collins Avenue, mit älteren Gebäuden neben neueren Türmen, die umfangreiche Ausstattung und direkten Strandzugang bieten.

Ideal für: Zweitwohnsitz direkt am Meer

Typisches Preisniveau: Median ~$548 Tsd. (YTD); ~$450/sq ft (12 Mon.)

Aventura

Eine Stadt im Nordosten von Miami-Dade mit mittelhohen und hohen Condo-Gebäuden nahe großen Einkaufszentren und Jachthäfen, meist mit niedrigeren Quadratfußpreisen als die Strandstädte.

Ideal für: Preis-Leistung, Langzeitvermietung

Typisches Preisniveau: Median ~$440 Tsd. (YTD); ~$328/sq ft (12 Mon.)

Coral Gables

Eine Planstadt mit baumgesäumten Straßen, Architektur im Mediterranean-Revival-Stil sowie Boutique- und mittelhohen Condo-Gebäuden nahe Büros und Restaurants.

Ideal für: Hauptwohnsitz, langfristiges Halten

Typisches Preisniveau: Median ~$590 Tsd.; ~$543/sq ft (2026 YTD)

Coconut Grove

Ein Viertel an der Bucht mit Jachthäfen, Parks und einem begrenzten Angebot an Boutique- und Luxus-Condo-Gebäuden, preislich deutlich über dem Median des Countys.

Ideal für: Luxuswohnen, langfristiger Wert

Typisches Preisniveau: Median ~$1,5 Mio.; ~$870/sq ft (2026 YTD)

Key Biscayne

Eine Inselgemeinde, erreichbar über einen Straßendamm, mit Condos am Strand, Parks und einem Jachthafen. Knappes Bauland hält das Condo-Angebot gering.

Ideal für: Zweitwohnsitz am Wasser

Typisches Preisniveau: Median ~$1,43 Mio. (YTD); ~$914/sq ft (12 Mon.)

Besitz- und Transaktionskosten in Miami

Planen Sie über den Kaufpreis hinaus. Diese Kosten verändern die Rendite eines Condos in Miami am häufigsten.

Grundsteuer

Rund 2 % des steuerpflichtigen Werts in der City of Miami auf Basis der vorgeschlagenen Hebesätze (Millage) für 2026, in mehreren anderen Gemeinden weniger. Ohne Homestead Exemption kann der Steuerwert für alle Steuern außer der Schulsteuer um bis zu 10 % pro Jahr steigen.

Gebühren der Eigentümergemeinschaft

Laut einem MLS-basierten Index lag das monatliche Median-Hausgeld (HOA Fees) für in Miami zum Verkauf angebotene Condos bei $968 (Stand Ende Oktober 2026), und fast die Hälfte der Angebote (48,3 %) wies Gebühren von $1.000 oder mehr aus. Die Gebühren finanzieren in der Regel Gebäudeversicherung, Rücklagen, Personal und Ausstattung; prüfen Sie das Budget daher Posten für Posten.

Rücklagen und Sonderumlagen

Condo-Gebäude mit drei oder mehr bewohnbaren Geschossen benötigen mindestens alle 10 Jahre eine Structural Integrity Reserve Study, und von Eigentümern kontrollierte Gemeinschaften können auf diese Rücklagen nicht mehr verzichten; ein Gesetz von 2025 erlaubt allerdings eine vorübergehende Aussetzung, um Reparaturen nach einer Milestone Inspection zu finanzieren. Ältere Gebäude können Sonderumlagen (Special Assessments) für Reparaturen erheben, die bei Milestone Inspections festgestellt wurden.

Versicherung

Die Eigentümergemeinschaft versichert das Gebäude; Eigentümer versichern Innenausbau, Einbauten, Geräte und persönliches Eigentum in ihrer Wohnung. Fragen Sie nach den Selbstbehalten der Gebäudeversicherung (Master Policy) sowie nach dem Schutz bei Sturm und Hochwasser.

Steuern beim Abschluss

Bei Wiederverkäufen zahlt üblicherweise der Verkäufer die Documentary Stamp Tax (Stempelsteuer auf die Eigentumsurkunde), in Miami-Dade $0,60 je $100; die Urkunde für eine einzelne Condo-Einheit ist in der Regel von der zusätzlichen County-Surtax von $0,45 befreit. Käufer mit Finanzierung zahlen $0,35 je $100 der Hypothek plus 0,2 % Intangible Tax (Abgabe auf das Darlehen), die Kreditgeber meist an den Kreditnehmer weitergeben.

Title Insurance und Gebühren

In Miami-Dade zahlt nach den üblichen regionalen Standardvertragsbedingungen gewöhnlich der Käufer die Title Insurance (Rechtstitelversicherung) für den Eigentümer, dies ist jedoch verhandelbar. Barkäufer kalkulieren oft rund 1 % des Kaufpreises an Nebenkosten; eine Finanzierung bringt Hypothekensteuern, Gebühren des Kreditgebers und Vorauszahlungen hinzu.

Steuern auf Kurzzeitvermietung

Vermietungen von sechs Monaten oder kürzer unterliegen der Umsatzsteuer Floridas von 6 % zuzüglich der County-Surtax und lokaler Übernachtungssteuern, und viele Städte und Gebäude schränken sie ein.

So kaufen Sie ein Condo in Miami

  1. 1

    Strategie und Budget festlegen

    Legen Sie fest, wie Sie die Wohnung nutzen, ob Sie bar zahlen oder finanzieren und wie lange Sie sie halten möchten. Ausländische Käufer sollten vor der Wahl der Eigentumsstruktur einen international tätigen Steuerberater konsultieren.

  2. 2

    Gebäude auswählen, nicht nur Wohnungen

    Wir filtern Gebäude nach Vermietungsregeln, Alter, Gebühren, Rücklagen und jüngsten Sonderumlagen und organisieren Besichtigungen vor Ort oder per Video.

  3. 3

    Das Angebot verhandeln

    Ihr Angebot legt Preis, Anzahlung sowie die Fristen für Inspektion und Finanzierung fest. Bei Neubauten gelten der Vertrag und der Anzahlungsplan des Bauträgers.

  4. 4

    Die Condo-Unterlagen prüfen

    Prüfen Sie vor Ablauf Ihrer Prüffrist die Teilungserklärung (Declaration), die Hausordnung, das Budget, die Jahresabschlüsse und, soweit vorgeschrieben, die Berichte zur Milestone Inspection und zur Rücklagenstudie.

  5. 5

    Finanzierung und Versicherung

    Ihr Kreditgeber prüft neben Ihren Unterlagen auch das Gebäude. Schließen Sie eine Versicherung für Ihre Wohnung ab und lassen Sie sich die Deckung der Eigentümergemeinschaft bestätigen.

  6. 6

    Abschluss und Einrichtung

    Ein Title Agent oder Anwalt wickelt den Kauf ab und lässt die Eigentumsurkunde eintragen. Wenn Sie vermieten möchten, beauftragen Sie eine lizenzierte Hausverwaltung und erledigen alle erforderlichen steuerlichen Registrierungen.

FAQ zu Condos in Miami

Können ausländische Käufer ein Condo in Miami erwerben?

Grundsätzlich ja; in Florida gibt es für den Besitz eines Condos keine Staatsangehörigkeitsvoraussetzung. Das Recht Floridas beschränkt Käufe durch bestimmte Käufer mit Verbindungen zu ausgewiesenen ausländischen Staaten, und Käufer unterzeichnen beim Abschluss eine eidesstattliche Erklärung. Besprechen Sie Ihre Situation mit einem in Florida zugelassenen Immobilienanwalt.

Kann ich mein Condo in Miami kurzzeitig vermieten?

Das hängt von der Zoneneinteilung der Stadt und den Unterlagen des Gebäudes ab. Miami Beach verbietet Vermietungen unter sechs Monaten und einem Tag in Einfamilienhäusern und vielen Mehrfamilienhäusern, und viele Eigentümergemeinschaften schreiben Mindestmietdauern vor. Kurzaufenthalte unterliegen zudem staatlichen und lokalen Übernachtungssteuern.

Was regelt Floridas Condo-Sicherheitsgesetz und was bedeutet es für Käufer?

Nach dem Einsturz in Surfside 2021 schrieb Florida Milestone Inspections für Condo-Gebäude mit drei oder mehr Geschossen vor: erstmals bis Ende des Jahres, in dem ein Gebäude 30 Jahre alt wird (25, wo die örtlichen Behörden dies verlangen), danach alle 10 Jahre. Eigentümergemeinschaften müssen außerdem Structural Integrity Reserve Studies erstellen und die entsprechenden Rücklagen bilden, mit einiger Flexibilität seit 2025. Das hat in vielen älteren Gebäuden die Gebühren erhöht und zu Sonderumlagen geführt.

Wie unterscheidet sich die Grundsteuer bei einem Zweitwohnsitz?

Ein Hauptwohnsitz kann die Homestead Exemption im Wert von bis zu $51.411 für 2026 erhalten sowie eine Deckelung der Steuerwerterhöhungen auf 3 % oder die Inflationsrate, je nachdem, was niedriger ist (2,7 % für 2026). Zweitwohnungen und vermietete Objekte sind davon ausgeschlossen, ihre Steuerwerterhöhungen sind für alle Steuern außer der Schulsteuer aber auf 10 % pro Jahr gedeckelt. Amendment 3, über das am 3. November 2026 abgestimmt wird, sieht einen höheren Freibetrag und eine Obergrenze von 5 % für Immobilien ohne Homestead-Status vor und benötigt 60 % Zustimmung der Wähler; prüfen Sie daher die beim Kauf geltenden Regeln.

Kann ich ein Condo in Miami finanzieren?

Ja, aber das Gebäude muss die Anforderungen des Kreditgebers erfüllen. Laut MIAMI Realtors sind nur 21 von 2.397 Condo-Gebäuden in Miami-Dade, Broward und Palm Beach (etwa 0,9 %) FHA-zugelassen (Federal Housing Administration), und Fannie Mae und Freddie Mac haben im August 2026 die Prüfung von Condo-Projekten verschärft. Für ausländische Staatsangehörige gibt es Kredite zu anderen Konditionen, und 49,4 % der Verkäufe von Bestandscondos im September 2026 waren Barkäufe.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um in Miami zu kaufen?

Niemand kann Renditen versprechen, doch die Bedingungen begünstigen gut vorbereitete Käufer: Das Condo-Angebot reichte für etwa 12,3 Monate (Stand September 2026), und der Bestand ging zurück. MIAMI Realtors zufolge ist der Condo-Median in 166 der letzten 184 Monate gleich geblieben oder gestiegen. Entscheidend ist die Wahl eines gut geführten Gebäudes mit soliden Rücklagen.

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