Skip to content
Купить Снять Продать Предпродажа Ещё Районы Ресурсы Наша Команда О Нас Контакты Где инвестировать Майами Нью-Йорк Сравнить рынки Блог

Язык

English Español Italiano Français Deutsch Português Русский
Майами

Инвестиции в Майами

Кондо в Майами: гид для инвестора

Башни на берегу, отсутствие подоходного налога штата и рынок кондо, который сейчас благоприятен для подготовленных покупателей. Вот что нужно знать перед покупкой.

Поговорить с консультантом по Майами → Смотреть кондо в Майами

$417 090

вторичные кондо, сент.

Медианная цена кондо

~$350, медиана

сент. 2026, данные MLS

Цена за кв. фут

Зависит от здания

оценка за вычетом взносов

Арендная доходность (валовая)

−0,7 % г/г, медиана

сент. 2026

Изменение цены

Данные о продажах на сентябрь 2026 г.; предлагаемые ставки налога на 2026 г.

Почему Майами и что изменилось

Рынок кондо (квартир в кондоминиумах) в Miami-Dade большой и разнообразный: от старых зданий средней этажности до новых башен на берегу. В сентябре 2026 г. медианная цена продажи вторичных кондо составила $417 090, почти не изменившись за год, а 49,4 % сделок с вторичными кондо прошли за наличные.

Рынок переживает переходный период. Принятые во Флориде после обрушения в Surfside законы о безопасности требуют milestone inspections (обязательных периодических проверок конструкций), structural integrity reserve studies (исследований резервов на несущие конструкции) и резервов на ключевые конструктивные элементы. Это увеличило расходы и оказало давление на цены во многих старых зданиях. При запасе кондо примерно на 12 месяцев у покупателей, которые тщательно проверяют объект, есть пространство для торга.

Почему инвесторы выбирают Майами

Нет подоходного налога штата

Флорида не взимает подоходный налог с физических лиц. Это важно и для тех, кто переезжает, и для арендного дохода, хотя федеральный налог по-прежнему применяется.

Международный спрос

По данным National Association of Realtors, Флорида стала ведущим штатом США среди иностранных покупателей жилья на вторичном рынке: на неё пришлось 20 % таких покупателей в период с апреля 2025 г. по март 2026 г.

Широкий выбор объектов

От доступных вторичных квартир до башен на берегу в Brickell, Miami Beach и Sunny Isles Beach — рынок охватывает множество ценовых сегментов, зданий разного возраста и уровня удобств.

Сильная позиция покупателя

В Miami-Dade запас кондо составлял около 12,3 месяца в сентябре 2026 г. — это рынок покупателя, хотя предложение кондо сократилось на 7,2 % за год.

Больше информации о зданиях

Milestone inspections и structural integrity reserve studies дают покупателям гораздо больше сведений о состоянии здания и будущих расходах, чем раньше.

Покупка в Майами: два пути

Переезд в Майами из другого штата

Многие покупатели переезжают во Флориду, чтобы жить здесь постоянно или часть года. Планируйте с учётом резидентства, налогов на недвижимость и правил каждого здания.

  • Во Флориде нет подоходного налога с физических лиц; уточните у налогового консультанта, как и когда прекращается ваше резидентство в прежнем штате.
  • Постоянное жильё, которым вы владеете на 1 января, может получить homestead exemption (налоговую льготу для основного жилья) в размере до $51 411 на 2026 г.; заявление нужно подать до 1 марта.
  • Оценочная стоимость жилья с homestead растёт не более чем на 3 % или на уровень инфляции, в зависимости от того, что меньше (2,7 % на 2026 г.); для прочего жилья рост ограничен 10 % в год в части нешкольных налогов.
  • Amendment 3 (поправка к конституции штата), вынесенная на голосование во Флориде 3 ноября 2026 г., предлагает увеличить homestead exemption для нешкольных налогов и снизить предел роста оценки для жилья без homestead; прежде чем составлять бюджет, узнайте итоги голосования.

Покупка в Майами из-за рубежа

Иностранные покупатели давно играют ключевую роль на рынке кондо Майами. Сосредоточьтесь на правилах владения, финансировании, правилах аренды и налогах на доход и при продаже.

  • Как правило, гражданство для владения кондо не требуется, но Флорида ограничивает приобретение недвижимости некоторыми лицами, связанными с определёнными иностранными государствами, и покупатели подписывают соответствующую декларацию (affidavit).
  • Homestead exemption доступна только гражданам США и постоянным резидентам, поэтому большинство иностранных владельцев платят налог на недвижимость без этой льготы.
  • Кредиторы тщательно проверяют здания кондо: Fannie Mae и Freddie Mac отменили упрощённую проверку проектов кондо (limited review) для заявок на кредит, поданных 3 августа 2026 г. и позже, и многие иностранные покупатели платят наличными.
  • При продаже объекта иностранным владельцем, как правило, применяется удержание по FIRPTA. Подачу налоговых деклараций в США по арендному доходу планируйте вместе с консультантом по международному налогообложению.

Рынок в цифрах

Медианная цена кондо
$417 090 (вторичные кондо, сент.)
Цена за кв. фут
~$350, медиана (сент. 2026, данные MLS)
Арендная доходность (валовая)
Зависит от здания; оценка за вычетом взносов
Изменение цены
−0,7 % г/г, медиана (сент. 2026)
Налог на недвижимость
~2 % налогооблагаемой стоимости (г. Майами)
Подоходный налог штата и города
Нет (ни налога штата, ни городского)
Расходы покупателя на сделку
Часто ~1 % за наличные; с кредитом больше
Подходит для
Доход от аренды, второе жильё, переезд

Данные о продажах на сентябрь 2026 г.; предлагаемые ставки налога на 2026 г.

Где инвестировать в Майами

Каждый район предлагает своё сочетание возраста зданий, удобств, правил аренды и цен. Приведены медианы по кондо и таунхаусам на основе данных BeachesMLS, собранных PBP Real Estate, по продажам с января по сентябрь 2026 г. (с начала года) или за 12 месяцев по сентябрь 2026 г. (12 мес.); показатели отдельных зданий сильно различаются.

Brickell и Downtown

Финансовый район Майами и соседний Downtown плотно застроены высотными башнями кондо, многие из которых предлагают полный набор удобств, рядом с офисами, ресторанами и общественным транспортом. Правила аренды сильно различаются от здания к зданию.

Подходит для: Аренда в городе, pied-à-terre, новостройки

Типичные цены: Сильно зависят от башни; запросите сравнительные продажи по зданию

Miami Beach

Город на барьерном острове с кондо на берегу океана и залива — от исторических малоэтажных зданий до башен с полным сервисом. Краткосрочная аренда запрещена во многих зонах, поэтому проверяйте статус каждого здания.

Подходит для: Второе жильё, долгосрочная аренда

Типичные цены: Медиана ~$510 тыс.; ~$574/кв. фут (2026, с начала года)

Sunny Isles Beach

Полоса высоток на берегу океана вдоль Collins Avenue, где старые здания соседствуют с новыми башнями с обширной инфраструктурой и прямым выходом к пляжу.

Подходит для: Второе жильё на берегу океана

Типичные цены: Медиана ~$548 тыс. (с начала года); ~$450/кв. фут (12 мес.)

Aventura

Город на северо-востоке округа Miami-Dade с кондо средней и высокой этажности рядом с крупными торговыми центрами и маринами; цена за квадратный фут здесь обычно ниже, чем в пляжных городах.

Подходит для: Доступная цена, долгосрочная аренда

Типичные цены: Медиана ~$440 тыс. (с начала года); ~$328/кв. фут (12 мес.)

Coral Gables

Спланированный город с зелёными улицами, архитектурой в средиземноморском стиле (Mediterranean Revival), бутиковыми и среднеэтажными зданиями кондо рядом с офисами и ресторанами.

Подходит для: Основное жильё, долгосрочное владение

Типичные цены: Медиана ~$590 тыс.; ~$543/кв. фут (2026, с начала года)

Coconut Grove

Район на берегу залива с маринами, парками и ограниченным числом бутиковых и люксовых зданий кондо; цены здесь значительно выше медианы по округу.

Подходит для: Люксовое жильё, долгосрочная ценность

Типичные цены: Медиана ~$1,5 млн; ~$870/кв. фут (2026, с начала года)

Key Biscayne

Островная деревня, соединённая с материком дамбой, с кондо на пляже, парками и мариной. Нехватка земли сдерживает предложение кондо.

Подходит для: Второе жильё у воды

Типичные цены: Медиана ~$1,43 млн (с начала года); ~$914/кв. фут (12 мес.)

Расходы на владение и сделку в Майами

Закладывайте в бюджет не только цену покупки. Именно эти расходы чаще всего меняют доходность кондо в Майами.

Налоги на недвижимость

Около 2 % налогооблагаемой стоимости в городе Майами по предлагаемым ставкам (millage) на 2026 г.; в ряде других муниципалитетов — ниже. Без homestead exemption оценочная стоимость может расти до 10 % в год в части нешкольных налогов.

Взносы ассоциации владельцев (HOA)

Медианный ежемесячный взнос по кондо, выставленным на продажу в Майами, составил $968 в конце октября 2026 г., а почти у половины объектов (48,3 %) взносы составляли $1 000 и более, по данным индекса на основе MLS. Взносы обычно покрывают страхование здания, резервы, персонал и инфраструктуру, поэтому изучайте бюджет построчно.

Резервы и целевые сборы

Здания кондо высотой три жилых этажа и более должны проводить structural integrity reserve study не реже чем раз в 10 лет, а ассоциации под контролем владельцев больше не могут отказываться от этих резервов, хотя закон 2025 г. допускает временную приостановку взносов для финансирования ремонта после milestone inspection. В старых зданиях могут вводиться целевые сборы (special assessments) на ремонт, выявленный в ходе milestone inspections.

Страхование

Ассоциация страхует здание; владельцы страхуют внутреннюю отделку, встроенное оборудование, бытовую технику и личное имущество в своей квартире. Уточните франшизы основного полиса ассоциации (master policy) и покрытие ущерба от ветра и наводнений.

Налоги при закрытии сделки

При перепродаже продавец по обычаю платит documentary stamp tax (гербовый сбор) с договора передачи права собственности (deed) — $0,60 за каждые $100 в Miami-Dade; договор на одну квартиру в кондо, как правило, освобождён от дополнительного окружного сбора $0,45. Покупатели с ипотекой платят $0,35 за каждые $100 суммы кредита плюс налог на нематериальные активы (intangible tax) 0,2 %, который кредиторы обычно перекладывают на заёмщика.

Титульное страхование и сборы

В Miami-Dade покупатель по обычаю оплачивает полис титульного страхования владельца согласно стандартным условиям регионального договора, хотя это предмет переговоров. Покупатели за наличные часто закладывают около 1 % цены на расходы по закрытию сделки; при финансировании добавляются ипотечные налоги, комиссии кредитора и авансовые платежи.

Налоги на краткосрочную аренду

Аренда сроком шесть месяцев и меньше облагается налогом с продаж штата Флорида в размере 6 %, а также окружной надбавкой к налогу с продаж и местными налогами на краткосрочную аренду; многие города и здания её ограничивают.

Как купить кондо в Майами

  1. 1

    Определите стратегию и бюджет

    Решите, как вы будете использовать квартиру, будете ли платить наличными или брать кредит и на какой срок планируете владение. Иностранным покупателям следует проконсультироваться со специалистом по международному налогообложению, прежде чем выбирать форму владения.

  2. 2

    Выбирайте здания, а не только квартиры

    Мы отбираем здания по правилам аренды, возрасту, взносам, резервам и недавним целевым сборам, а затем организуем показ лично или по видео.

  3. 3

    Согласуйте предложение

    В предложении фиксируются цена, задаток, сроки инспекции и получения финансирования. Для новостроек действуют договор застройщика и его график внесения задатка.

  4. 4

    Изучите документы кондо

    До окончания срока проверки изучите декларацию кондоминиума, правила, бюджет, финансовую отчётность и, если они требуются, отчёты о milestone inspection и исследовании резервов.

  5. 5

    Финансирование и страхование

    Кредитор проверяет не только ваши документы, но и само здание. Оформите полис владельца квартиры и проверьте страховое покрытие ассоциации.

  6. 6

    Закрытие и подготовка

    Титульный агент или юрист проводит закрытие сделки и регистрирует deed. Если вы планируете сдавать квартиру, наймите лицензированного управляющего и оформите необходимые налоговые регистрации.

Кондо в Майами: частые вопросы

Может ли иностранец купить кондо в Майами?

Как правило, да: для владения кондо во Флориде гражданство не требуется. Закон Флориды ограничивает приобретение недвижимости некоторыми лицами, связанными с определёнными иностранными государствами, и при закрытии сделки покупатели подписывают декларацию (affidavit). Обсудите свою ситуацию с юристом по недвижимости во Флориде.

Можно ли сдавать кондо в Майами в краткосрочную аренду?

Это зависит от зонирования в городе и документов самого здания. Miami Beach запрещает аренду сроком менее шести месяцев и одного дня в домах на одну семью и во многих многоквартирных зданиях, а многие ассоциации устанавливают минимальный срок аренды. Краткосрочное проживание также облагается налогами штата и местными налогами на краткосрочную аренду.

Что такое закон Флориды о безопасности кондо и как он влияет на покупателей?

После обрушения здания в Surfside в 2021 г. Флорида ввела milestone inspections для зданий кондо высотой три этажа и более: первая проводится до конца года, в котором зданию исполняется 30 лет (25 лет, если этого требуют местные власти), затем каждые 10 лет. Ассоциации также обязаны проводить structural integrity reserve studies и формировать соответствующие резервы (в 2025 г. правила стали несколько гибче), что привело к росту взносов и целевым сборам во многих старых зданиях.

Чем отличаются налоги на недвижимость для второго жилья?

Основное жильё может получить homestead exemption на сумму до $51 411 на 2026 г. и ограничение роста оценки — не более 3 % или уровня инфляции, в зависимости от того, что меньше (2,7 % на 2026 г.). Второе жильё и арендные объекты не имеют права на эту льготу, но рост их оценочной стоимости ограничен 10 % в год в части нешкольных налогов. Amendment 3, вынесенная на голосование 3 ноября 2026 г., предлагает увеличить льготу и ввести предел роста 5 % для жилья без homestead; для принятия ей нужно 60 % голосов избирателей, поэтому уточните, какие правила будут действовать на момент покупки.

Можно ли получить ипотеку на кондо в Майами?

Да, но здание должно соответствовать требованиям кредитора. По данным MIAMI Realtors, только 21 из 2 397 зданий кондо в округах Miami-Dade, Broward и Palm Beach (около 0,9 %) одобрены FHA (Федеральным управлением жилищного строительства), а Fannie Mae и Freddie Mac ужесточили проверку проектов кондо в августе 2026 г. Существуют кредиты для иностранных граждан на других условиях, а 49,4 % сделок с вторичными кондо в сентябре 2026 г. прошли за наличные.

Сейчас хорошее время для покупки в Майами?

Никто не может гарантировать доходность, но условия благоприятствуют подготовленным покупателям: запас кондо составлял около 12,3 месяца в сентябре 2026 г., а предложение сокращалось. MIAMI Realtors отмечает, что медианная цена кондо оставалась на прежнем уровне или росла в 166 из последних 184 месяцев. Главное — выбрать хорошо управляемое здание с достаточными резервами.

Спланируйте покупку в Майами

Расскажите о своём бюджете и целях. Брокер My Condo Expert подберёт подходящие здания, проанализирует цифры и скоординирует каждый этап до закрытия сделки.

Записаться на консультацию →
✓

Thank you!

We'll be in touch shortly.

Speak With An Advisor

Get Expert Guidance

Tell us what you're looking for and a Miami condo specialist will reach out shortly.

Your information is kept private and secure.