Инвестируйте с My Condo Expert
Где инвестировать в кондо
Два самых ёмких рынка кондо в Америке в сравнении по ключевым показателям. Выберите город, который отвечает вашим целям, а наши лицензированные брокеры проведут вас через каждый этап.
Рынки, с которыми мы работаем
На странице каждого города — цены, районы, заслуживающие внимания, расходы на владение и пошаговый порядок покупки. Скоро появятся и другие города.
Майами
Нет подоходного налога штата, широкий рынок кондо во многих ценовых сегментах и штат — лидер США по числу иностранных покупателей.
- Медианная цена кондо
- $417 090
- вторичные кондо, сент.
- Арендная доходность (валовая)
- Зависит от здания
- оценка за вычетом взносов
- Подоходный налог штата и города
- Нет
- ни налога штата, ни городского
Нью-Йорк
Ёмкий вторичный рынок, рост арендных ставок на Манхэттене на 9 % за год и кондо, открытые для инвесторов, в отличие от многих кооперативов.
- Медианная цена кондо
- $1,65 млн
- вторичные кондо Манхэттена, 3 кв.
- Арендная доходность (валовая)
- Невысокая (несколько %)
- зависит от квартиры
- Подоходный налог штата и города
- До 10,9 % штат + 3,876 % город
Начните с рынка, а не с объявления
Выбор кондо (квартиры в кондоминиуме) начинается с выбора города. Майами сочетает отсутствие подоходного налога штата с широким рынком кондо по более доступным ценам. Нью-Йорк предлагает ёмкий вторичный рынок и высокий спрос на аренду при гораздо более высоком пороге входа.
В этом обзоре оба рынка сравниваются по данным с указанием источников и, где это возможно, именно по кондо. Используйте его, чтобы сузить выбор, а затем обсудите с консультантом расчёт для конкретного здания, бюджета и срока владения.
Рынки, налоги и правила меняются, и ничто на этой странице не является налоговой или юридической консультацией. Прежде чем вы примете решение, мы всегда порекомендуем вам подходящих специалистов по налогам и праву.
Майами и Нью-Йорк: краткое сравнение
Ключевые показатели по кондо на каждом рынке. Медианы в разные периоды рассчитываются по разным наборам объектов, а расходы сильно зависят от здания, поэтому читайте примечания на странице каждого города.
| Майами | Нью-Йорк | |
|---|---|---|
| Медианная цена кондо | $417 090 (вторичные кондо, сент.) | $1,65 млн (вторичные кондо Манхэттена, 3 кв.) |
| Цена за кв. фут | ~$350, медиана (сент. 2026, данные MLS) | $1 807 в среднем (вторичные кондо Манхэттена) |
| Арендная доходность (валовая) | Зависит от здания; оценка за вычетом взносов | Невысокая (несколько %); зависит от квартиры |
| Изменение цены | −0,7 % г/г, медиана (сент. 2026) | +10 % г/г, медиана вторичных кондо (3 кв.) |
| Налог на недвижимость | ~2 % налогооблагаемой стоимости (г. Майами) | Класс 2: ~12,4 % оценочной стоимости |
| Подоходный налог штата и города | Нет (ни налога штата, ни городского) | До 10,9 % штат + 3,876 % город |
| Расходы покупателя на сделку | Часто ~1 % за наличные; с кредитом больше | ~3–4 % кондо; до ~5 % новостройки |
| Подходит для | Доход от аренды, второе жильё, переезд | Долгий горизонт, устойчивый спрос на аренду |
Ориентировочные данные из последних доступных отчётов: по Майами — продажи за сентябрь 2026 г., по Нью-Йорку — данные за 3-й квартал 2026 г. (по Манхэттену, если не указано иное). Налоги и правила меняются; уточняйте детали у своих консультантов по налогам и праву.
Два типа покупателей — один процесс
Переезд внутри США
Переезжаете из другого штата, чтобы жить здесь постоянно или часть года, а в остальное время сдавать жильё? Для вас важны удобство жизни, общие ежемесячные расходы и налоги после переезда.
- Во Флориде нет подоходного налога с физических лиц, а штат Нью-Йорк и город Нью-Йорк облагают доходы своих резидентов.
- Во Флориде основное жильё может получить homestead exemption (налоговую льготу для основного жилья) в размере до $51 411 на 2026 г. (часть льготы не распространяется на школьные налоги), а также ограничение роста оценочной стоимости.
- В городе Нью-Йорк квартира, которая является вашим основным жильём, освобождена от pied-à-terre surcharge — новой налоговой надбавки на неосновное жильё.
Инвестиции из-за рубежа
Покупаете из другой страны? Сосредоточьтесь на правилах владения, финансировании, налогообложении арендного дохода и будущей продаже.
- Кондо в обоих городах, как правило, доступны иностранным покупателям, тогда как многие co-op (жилищные кооперативы) в Нью-Йорке ограничивают покупки под pied-à-terre (жильё для периодического проживания) и инвестиционные покупки.
- При продаже объекта иностранным владельцем покупатель, как правило, обязан удержать до 15 % цены по FIRPTA; для некоторых сделок с жилой недвижимостью действуют пониженные ставки или освобождения.
- Наличные — обычная практика: 49,4 % продаж вторичных кондо в Miami-Dade в сентябре 2026 г. прошли за наличные, а кредиторы теперь тщательнее проверяют здания кондо.
Чем поможет My Condo Expert
Выбор рынка
Мы сравниваем города, районы и типы зданий с учётом вашего бюджета, сроков и планов по сдаче в аренду.
Проверка здания
Ещё до принятия решения мы изучаем финансы ассоциации, резервы, отчёты об инспекциях, правила аренды и ожидаемые целевые сборы (special assessments).
Подбор партнёров
Мы знакомим вас с кредиторами, юристами по недвижимости, консультантами по международному налогообложению и страховыми специалистами, которые работают как с американскими, так и с иностранными покупателями.
Сделка и управление
Мы координируем каждый этап до закрытия сделки и рекомендуем проверенные компании по аренде и управлению недвижимостью, чтобы инвестиция работала без сбоев с первого дня.
Майами или Нью-Йорк: как выбрать
Какой город лучше для арендного дохода?
Это зависит от здания и ценового сегмента. Медианная арендная ставка на Манхэттене достигла $5 395 в месяц в сентябре 2026 г., но цены покупки высоки, поэтому валовая доходность обычно составляет лишь несколько процентов до вычета common charges (ежемесячных взносов на содержание) и налогов. В Майами порог входа ниже, но взносы ассоциации значительны, поэтому мы всегда рассчитываем доходность за вычетом взносов, налогов и страховки.
Сколько нужно инвестировать?
Медианная цена продажи вторичных кондо в Miami-Dade в сентябре 2026 г. составила $417 090. На Манхэттене медиана вторичных кондо в 3-м квартале 2026 г. достигла рекордных $1 650 000, а вторичные квартиры в co-op продавались по медианной цене $875 000. На обоих рынках есть варианты как значительно дороже, так и значительно дешевле этих медиан.
Как различаются налоги?
Во Флориде нет подоходного налога с физических лиц. Штат Нью-Йорк облагает доходы по ставкам до 10,9 %, а жители города Нью-Йорк платят ещё до 3,876 %. При покупке в Нью-Йорке добавляются mansion tax (налог на покупку дорогого жилья) от $1 млн и налог на регистрацию ипотеки по кредитам, а во Флориде взимается documentary stamp tax (гербовый сбор). Обсудите свою ситуацию с налоговым специалистом.
Можно ли сдавать кондо в краткосрочную аренду?
В обоих городах правила строгие. В городе Нью-Йорк проживание сроком менее 30 дней законно, только если постоянный житель присутствует в квартире, а хозяин зарегистрирован. В Майами правила зависят от города, зонирования и документов самого здания; например, Miami Beach запрещает аренду сроком менее шести месяцев и одного дня во многих районах.
Какой рынок сейчас выгоднее для покупателей?
Запас кондо в Miami-Dade составлял около 12,3 месяца в сентябре 2026 г. — это рынок покупателя, на котором грамотный торг приносит результат. Предложение на Манхэттене опустилось до минимального для третьего квартала уровня с 2017 г., и цены выросли, хотя число подписанных контрактов за год снизилось. Условия меняются, поэтому перед любым предложением мы вместе с вами изучаем актуальные данные.
Можно ли купить недвижимость в обоих городах?
Да. Некоторые клиенты сочетают жильё в Майами с pied-à-terre в Нью-Йорке или распределяют арендные объекты между двумя городами. Нью-йоркская надбавка pied-à-terre surcharge может применяться к кондо и co-op с рыночной стоимостью по оценке города от $1 млн, которые не являются ничьим основным жильём, поэтому важно, как вы используете объект и как оформлено владение.
Найдите рынок под ваши цели
Расскажите о своём бюджете, сроках и о том, как вы планируете использовать недвижимость. Лицензированный консультант My Condo Expert сравнит вместе с вами варианты в Майами и Нью-Йорке.
Поговорить с консультантом →Thank you!
We'll be in touch shortly.
Speak With An Advisor
Get Expert Guidance
Tell us what you're looking for and a Miami condo specialist will reach out shortly.