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Onde investir em um condo
Dois dos mercados de condos (apartamentos em condomínio) mais profundos dos Estados Unidos, comparados pelos números que importam. Escolha a cidade que combina com seus objetivos e conte com nossos corretores licenciados em cada etapa.
Mercados em que atuamos
Cada página de cidade aborda preços, os bairros que merecem atenção, custos de propriedade e o processo de compra passo a passo. Outras cidades virão em breve.
Miami
Sem imposto de renda estadual, um mercado amplo de condos em várias faixas de preço e o principal estado dos EUA para compradores estrangeiros.
- Preço mediano do condo
- $417.090
- condos usados, set.
- Rentabilidade de aluguel (bruta)
- Varia por prédio
- calcule o líquido de taxas
- Imposto de renda estadual e municipal
- Nenhum
- sem imposto estadual ou municipal
Nova York
Um mercado de revenda profundo, aluguéis em Manhattan 9% mais altos em um ano e condos abertos a investidores, ao contrário de muitas co-ops.
- Preço mediano do condo
- $1,65 mi
- condos de revenda, Manhattan, 3T
- Rentabilidade de aluguel (bruta)
- Baixa, de um dígito
- varia por unidade
- Imposto de renda estadual e municipal
- Até 10,9%
- estado) + 3,876% (cidade
Comece pelo mercado, não pelo anúncio
O condo certo começa pela cidade certa. Miami combina a ausência de imposto de renda estadual com um mercado de condos amplo e de preços mais baixos. Nova York oferece um mercado de revenda profundo e forte demanda de aluguel, com um preço de entrada muito mais alto.
Este guia compara os dois mercados com dados de fontes identificadas e específicos para condos sempre que disponíveis. Use-o para estruturar sua decisão e, depois, converse com um consultor capaz de simular um prédio, um orçamento e um prazo de investimento específicos.
Mercados, impostos e regras mudam, e nada aqui constitui assessoria tributária ou jurídica. Sempre indicaremos os profissionais tributários e jurídicos adequados antes que você assuma qualquer compromisso.
Miami x Nova York: visão geral
Os principais números dos condos em cada mercado. As medianas comparam conjuntos diferentes de imóveis de um período para outro, e os custos variam muito de prédio para prédio; por isso, leia as notas em cada página de cidade.
| Miami | Nova York | |
|---|---|---|
| Preço mediano do condo | $417.090 (condos usados, set.) | $1,65 mi (condos de revenda, Manhattan, 3T) |
| Preço por pé quadrado | ~$350 mediana (set. 2026, dados MLS) | $1.807 média (condos de revenda, Manhattan) |
| Rentabilidade de aluguel (bruta) | Varia por prédio; calcule o líquido de taxas | Baixa, de um dígito; varia por unidade |
| Variação de preço | -0,7% a/a na mediana (set. 2026) | +10% a/a na mediana de condos de revenda (3T) |
| Imposto predial | ~2% do valor tributável (City of Miami) | Classe 2: ~12,4% do valor avaliado |
| Imposto de renda estadual e municipal | Nenhum (sem imposto estadual ou municipal) | Até 10,9% (estado) + 3,876% (cidade) |
| Custos de fechamento do comprador | Muitas vezes ~1% à vista; mais se financiado | ~3–4% condo; até ~5% em lançamentos |
| Ideal para | Renda de aluguel, segunda moradia, mudança | Valor a longo prazo, demanda firme de aluguel |
Números indicativos dos relatórios mais recentes disponíveis: dados de vendas de Miami de setembro de 2026 e dados de Nova York do 3º trimestre de 2026 (Manhattan, salvo indicação em contrário). Impostos e regras mudam; confirme os detalhes com seus assessores tributários e jurídicos.
Dois perfis de comprador, um só processo
Mudança dentro dos EUA
Vai se mudar de outro estado para morar o ano todo, ou para passar parte do ano e alugar no restante? Suas prioridades são adequação, custo mensal total e impostos após a mudança.
- A Flórida não cobra imposto de renda de pessoa física, enquanto o estado de Nova York e a cidade de Nova York tributam a renda dos residentes.
- Na Flórida, uma residência principal pode se qualificar para a homestead exemption (isenção fiscal para o imóvel de moradia) de até $51.411 em 2026 (parte dela não se aplica aos impostos escolares) e para limites ao aumento da avaliação fiscal.
- Na cidade de Nova York, um apartamento que seja sua residência principal está isento da nova pied-à-terre surcharge (sobretaxa sobre imóveis que não são residência principal).
Investir do exterior
Vai comprar a partir de outro país? Concentre-se nas regras de propriedade, no financiamento, na tributação da renda de aluguel e na forma como você venderá o imóvel no futuro.
- Em geral, os condos estão abertos a compradores estrangeiros nas duas cidades, enquanto muitas co-ops (cooperativas habitacionais) de Nova York restringem compras como pied-à-terre e para investimento.
- Quando um proprietário estrangeiro vende, o comprador em geral deve reter até 15% do preço com base no FIRPTA (lei federal sobre investimento estrangeiro em imóveis), com alíquotas menores ou isenções em algumas vendas residenciais.
- Pagar à vista é comum: 49,4% das vendas de condos usados em Miami-Dade em setembro de 2026 foram fechadas à vista, e os credores agora analisam os prédios de condos com mais rigor.
Como a My Condo Expert ajuda
Escolha o mercado
Comparamos cidades, bairros e tipos de prédio de acordo com seu orçamento, seu prazo e seus planos de locação.
Avalie o prédio
Analisamos as finanças da associação de condôminos, as reservas, os laudos de inspeção, as regras de locação e as taxas extras pendentes antes que você assuma o compromisso.
Reúna seus parceiros
Apresentamos instituições de crédito, advogados imobiliários, assessores tributários internacionais e especialistas em seguros que atendem compradores americanos e estrangeiros.
Feche e administre
Coordenamos cada etapa até o fechamento e indicamos administradores de locação e de imóveis de confiança, para que o investimento funcione bem desde o primeiro dia.
Como escolher entre Miami e Nova York
Qual cidade é melhor para renda de aluguel?
Depende do prédio e da faixa de preço. O aluguel mediano em Manhattan chegou a $5.395 por mês em setembro de 2026, mas os preços de compra são altos, então a rentabilidade bruta costuma ser baixa, de um só dígito, antes das common charges (taxas condominiais) e dos impostos. Em Miami, os preços de entrada são menores, mas as taxas da associação são significativas; por isso, sempre projetamos o retorno líquido de taxas, impostos e seguro.
Quanto preciso investir?
Em setembro de 2026, o preço mediano de venda de condos usados em Miami-Dade foi de $417.090. Em Manhattan, no 3º trimestre de 2026, os condos de revenda atingiram a mediana recorde de $1.650.000, enquanto as co-ops de revenda foram negociadas com mediana de $875.000. Os dois mercados oferecem opções bem acima e bem abaixo dessas medianas.
Como os impostos se comparam?
A Flórida não cobra imposto de renda de pessoa física. O estado de Nova York tributa a renda com alíquotas de até 10,9%, e os residentes da cidade de Nova York pagam até 3,876% a mais. Na compra, Nova York acrescenta o mansion tax (imposto sobre compras residenciais de alto valor) a partir de $1 milhão e um imposto de registro de hipoteca sobre financiamentos, enquanto a Flórida cobra os documentary stamp taxes (impostos de selo sobre documentos). Um profissional tributário deve analisar a sua situação.
Posso usar o condo para aluguel de curta temporada?
As regras são rígidas nas duas cidades. Na cidade de Nova York, estadias de menos de 30 dias só são legais quando o residente permanente está presente e o anfitrião está registrado. Em Miami, as regras dependem do município, do zoneamento e dos documentos do próprio prédio; Miami Beach, por exemplo, proíbe locações por menos de seis meses e um dia em muitas áreas.
Qual mercado favorece o comprador hoje?
Miami-Dade tinha cerca de 12,3 meses de oferta de condos em setembro de 2026, um mercado favorável ao comprador, que recompensa uma negociação cuidadosa. Em Manhattan, o estoque estava no menor nível para um terceiro trimestre desde 2017 e os preços subiram, embora os contratos assinados tenham caído na comparação anual. As condições mudam; por isso, revisamos os dados atuais com você antes de qualquer proposta.
Posso comprar nas duas cidades?
Sim. Alguns clientes combinam uma residência em Miami com um pied-à-terre em Nova York, ou diversificam imóveis para locação entre os dois mercados. A sobretaxa pied-à-terre de Nova York pode se aplicar a condos e co-ops com valor de mercado municipal de $1 milhão ou mais que não sejam residência principal de ninguém; por isso, a forma como você usa e detém o imóvel faz diferença.
Encontre o mercado certo para seus objetivos
Conte-nos seu orçamento, seu prazo e como pretende usar o imóvel. Um consultor licenciado da My Condo Expert vai comparar com você as opções em Miami e em Nova York.
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