Invista em Nova York
Condos em Nova York: guia do investidor
Demanda global, pouca oferta nova e aluguéis firmes, contrabalançados por preços de entrada altos e impostos sobrepostos. Veja como comprar bem.
$1,65 mi
condos de revenda, Manhattan, 3T
Preço mediano do condo
$1.807 média
condos de revenda, Manhattan
Preço por pé quadrado
Baixa, de um dígito
varia por unidade
Rentabilidade de aluguel (bruta)
+10% a/a na mediana de condos de revenda
3T
Variação de preço
Dados do 3º trimestre de 2026 (Manhattan, salvo indicação)
Por que Nova York e como funciona
Nova York tem um dos mercados de apartamentos mais profundos do mundo. No 3º trimestre de 2026, a mediana dos condos de revenda em Manhattan atingiu o recorde de $1.650.000, alta de 10% na comparação anual, enquanto o estoque de lançamentos caiu ao menor nível desde o fim de 2012.
A primeira decisão é o tipo de propriedade. As co-ops (cooperativas habitacionais, em que se compram cotas da cooperativa, e não a unidade) respondem por cerca de metade das vendas em Manhattan, mais do que os condos de revenda, e podem restringir a locação, o uso como pied-à-terre e o financiamento. Os condos (apartamentos em condomínio, com propriedade plena da unidade) costumam ser a escolha prática para investidores e compradores internacionais.
Por que investidores escolhem Nova York
Forte demanda de aluguel
O aluguel mediano em Manhattan chegou a $5.395 por mês em setembro de 2026, alta de 9% na comparação anual, com o Brooklyn em $4.300.
Pouca oferta nova
O estoque de lançamentos (sponsor inventory) em Manhattan caiu 22%, para 564 anúncios, no 3º trimestre de 2026, o menor nível desde o quarto trimestre de 2012.
Profundidade e liquidez
Manhattan registrou 3.625 vendas no 3º trimestre de 2026, o terceiro trimestre mais forte desde 2022, segundo a Corcoran.
Flexibilidade do condo
Os condos geralmente permitem a locação e o uso como pied-à-terre dentro das regras do prédio, e os boards (conselhos de administração) costumam abrir mão do direito de preferência.
Aberto a compradores globais
Os boards de condos em geral não podem recusar um comprador de forma direta e muito raramente exercem o direito de preferência, o que faz dos condos o caminho padrão para compradores baseados fora dos EUA.
Comprar em Nova York: dois caminhos
Mudar-se para Nova York vindo de outro estado
Vai se mudar por trabalho ou estilo de vida? Avalie os impostos de renda, o tipo de propriedade e como os custos mensais se comparam ao aluguel.
- O estado de Nova York tributa a renda dos residentes com alíquotas de até 10,9%, e os residentes da cidade de Nova York pagam um imposto municipal adicional de até 3,876%.
- As co-ops costumam ter preços menores, mas exigem aprovação do board e, em geral, uma entrada maior; os condos oferecem mais flexibilidade.
- Um apartamento que seja sua residência principal está isento da nova pied-à-terre surcharge (sobretaxa sobre imóveis que não são residência principal).
- Inclua no orçamento as common charges (taxas condominiais mensais) e o imposto predial em um condo, ou a taxa mensal de manutenção (maintenance) em uma co-op, e compare os prédios com cuidado.
Comprar em Nova York a partir do exterior
Os condos são o caminho habitual para compradores baseados fora dos EUA. Planeje-se para os impostos sobre a transação, a sobretaxa pied-à-terre e as declarações de imposto nos EUA.
- Os boards de condos analisam uma solicitação e costumam abrir mão do direito de preferência; muitas co-ops não permitem compras como pied-à-terre.
- Um condo que não seja residência principal de ninguém e tenha valor de mercado de $1 milhão ou mais segundo o Department of Finance (secretaria municipal de finanças) pode estar sujeito à sobretaxa pied-à-terre; ela não se aplica se a unidade for a residência principal de um inquilino com contrato em condições de mercado (arm's-length) de pelo menos um ano.
- A renda de aluguel de um imóvel em Nova York é considerada renda de fonte nova-iorquina, tributável pelo estado mesmo para não residentes.
- Quando um proprietário estrangeiro vende, em geral se aplica a retenção prevista no FIRPTA (lei federal sobre investimento estrangeiro em imóveis). Trabalhe com um assessor tributário internacional antes de comprar.
O mercado em resumo
- Preço mediano do condo
- $1,65 mi (condos de revenda, Manhattan, 3T)
- Preço por pé quadrado
- $1.807 média (condos de revenda, Manhattan)
- Rentabilidade de aluguel (bruta)
- Baixa, de um dígito; varia por unidade
- Variação de preço
- +10% a/a na mediana de condos de revenda (3T)
- Imposto predial
- Classe 2: ~12,4% do valor avaliado
- Imposto de renda estadual e municipal
- Até 10,9% (estado) + 3,876% (cidade)
- Custos de fechamento do comprador
- ~3–4% condo; até ~5% em lançamentos
- Ideal para
- Valor a longo prazo, demanda firme de aluguel
Dados do 3º trimestre de 2026 (Manhattan, salvo indicação)
Onde investir em Nova York
Os números de Manhattan são medianas de condos de revenda no 3º trimestre de 2026 para as áreas de mercado da Corcoran; os do Brooklyn abrangem todos os tipos de imóvel. Os preços dos condos em cada área variam muito de prédio para prédio.
Upper East Side
Prédios do pré-guerra e do pós-guerra entre o Central Park e o East River. As co-ops predominam no estoque residencial, então a oferta de condos é seletiva e vale a pena acompanhá-la cedo.
Ideal para: Investimento de longo prazo, residência principal
Preços típicos: Mediana de condos de revenda $1,895 mi (East Side, 3T)
Upper West Side
Prédios clássicos do pré-guerra e condos modernos entre o Central Park e o Riverside Park, perto de grandes instituições culturais.
Ideal para: Locação de longo prazo, residência principal
Preços típicos: Mediana de condos de revenda $1,71 mi (West Side, 3T)
Midtown
Inclui Hudson Yards e as torres superaltas perto do Central Park South, além de prédios de condos com serviço completo perto de escritórios e polos de transporte.
Ideal para: Lançamentos, pied-à-terre
Preços típicos: Mediana de condos de revenda $1,095 mi (3T)
Downtown Manhattan
Das conversões no Financial District aos lofts de Tribeca e aos prédios menores do West Village e do SoHo, com uma ampla variedade de condos.
Ideal para: Lofts, lançamentos, locação
Preços típicos: Mediana de condos de revenda $2,575 mi; FiDi/BPC $935 mil (3T)
Upper Manhattan
Harlem, Washington Heights e Inwood oferecem ruas de brownstones, grandes parques e prédios de condos mais novos com os menores preços de entrada de Manhattan.
Ideal para: Primeiro investimento, custo-benefício
Preços típicos: Mediana de condos de revenda $770 mil (3T)
Williamsburg, Brooklyn
Torres à beira-rio e lofts convertidos a uma curta viagem de metrô de Manhattan, com um grande estoque de prédios de condos mais novos e repletos de comodidades.
Ideal para: Locação, condos mais novos
Preços típicos: Mediana $1,97 mi (todos os tipos de imóvel, 3T)
Brooklyn Heights e Park Slope
Bairros de brownstones perto do Brooklyn Bridge Park e do Prospect Park, com condos boutique e townhouses convertidas.
Ideal para: Investimento de longo prazo, residência principal
Preços típicos: Medianas ~$1,78 mi (todos os tipos de imóvel, 3T)
Custos de propriedade e de transação em Nova York
Nova York sobrepõe vários impostos à compra e à propriedade. Faça as contas antes de escolher um prédio.
Imposto predial
Os condos estão na classe tributária 2, tributada em cerca de 12,4% do valor avaliado, que corresponde a no máximo 45% do valor de mercado definido pela cidade. Por lei estadual, a cidade avalia os condos como se fossem prédios de aluguel, por isso seus valores de mercado costumam ficar bem abaixo dos preços de venda; verifique a guia de imposto real de cada unidade.
Sobretaxa pied-à-terre
Para 2026-27 e 2027-28, unidades de condo e co-op com valor de mercado municipal de $1 milhão ou mais que não sejam residência principal de ninguém pagam uma sobretaxa anual de 4% a 6,5% desse valor. A partir de julho de 2028, o limite sobe para $5 milhões, com alíquotas de 0,8% a 1,3% e valores baseados em vendas comparáveis; a sobretaxa deve expirar em junho de 2031, salvo prorrogação.
Taxas condominiais (common charges)
As common charges mensais cobrem funcionários do prédio, seguro, manutenção e comodidades, e variam muito de prédio para prédio. Analise o orçamento, as reservas e eventuais taxas extras previstas.
Imposto de alto valor (mansion tax)
Os compradores pagam o mansion tax, que começa em 1% do preço nas compras residenciais de $1 milhão ou mais e chega a 3,9% combinados nos patamares de preço mais altos da cidade de Nova York.
Imposto de registro de hipoteca
As compras de condo financiadas pagam um imposto de 2,05% do valor do empréstimo abaixo de $500.000 e de 2,175% a partir de $500.000; os compradores normalmente pagam cerca de 1,8% a 1,925%, descontados os 0,25% pagos pelo credor.
Impostos de transferência
Os vendedores normalmente pagam o imposto municipal de transferência (1% até $500.000; 1,425% acima disso) e o imposto estadual de 0,4% (0,65% a partir de $3 milhões). Em compras de lançamentos, os compradores costumam pagar os impostos de transferência do sponsor (incorporador), salvo negociação em contrário.
Custos de locação
Pelo FARE Act, em vigor desde 11 de junho de 2025, a comissão do corretor contratado pelo proprietário não pode ser cobrada do inquilino; assim, os proprietários que contratam um corretor de locação pagam essa comissão.
Como comprar um condo em Nova York
-
1
Escolha entre condo e co-op
O uso que você fará do apartamento define a escolha. Investidores e compradores internacionais costumam se concentrar em condos; as co-ops podem servir para residência principal.
-
2
Monte sua equipe
Providencie o financiamento ou a comprovação de recursos e um advogado imobiliário de Nova York, que negocia o contrato e conduz a due diligence.
-
3
Negocie a proposta
As propostas são negociadas por meio dos corretores. Depois de acordados os termos, o advogado do vendedor redige o contrato.
-
4
Due diligence e contrato
Seu advogado analisa o offering plan (prospecto do empreendimento), as finanças do prédio, as atas do board e o regulamento antes que você assine o contrato e deposite o sinal.
-
5
Aprovação do board
Os condos exigem uma solicitação para que o board possa renunciar ao direito de preferência; as co-ops exigem um dossiê completo (board package) e, normalmente, uma entrevista.
-
6
Fechamento
Os impostos de transferência, o mansion tax e, se houver financiamento, o imposto de registro de hipoteca são pagos no fechamento. Em lançamentos, reserve também verba para os custos ligados ao sponsor.
Condos à venda em Nova York
Ver todos os imóveis em Nova York →
6711 152nd St Unit B
Flushing
$289,000
361 E 45th St
Brooklyn
$610,000
155 Lincoln Rd
Brooklyn
$2,500,000
5311 251st Pl
Little Neck
$999,999
4032 Hubbard Pl
Brooklyn
$750,000
11135 166th St
Jamaica
$829,000
Perguntas frequentes sobre condos em Nova York
Condo ou co-op: qual um investidor deve comprar?
Normalmente, um condo. Os boards de co-ops podem recusar compradores sem justificativa, e muitos limitam a sublocação e restringem ou proíbem a compra como pied-à-terre. Os condos geralmente permitem a locação dentro das regras do prédio, e os boards costumam abrir mão do direito de preferência. As co-ops são negociadas a preços menores: no 3º trimestre de 2026, a mediana das co-ops de revenda em Manhattan foi de $875.000, contra $1.650.000 dos condos de revenda.
Estrangeiros podem comprar imóveis em Nova York?
Sim. Não há exigência de cidadania para ter um condo em Nova York, e os boards de condos em geral não podem recusar um comprador de forma direta, embora analisem uma solicitação e tenham um direito de preferência que raramente exercem. Muitas co-ops são mais restritivas. Proprietários estrangeiros devem se planejar para a retenção do FIRPTA em uma venda futura e para as declarações de imposto nos EUA e em Nova York, com a orientação de um assessor tributário internacional.
Posso alugar meu condo em Nova York?
Em geral, sim, por prazos mais longos. Os condos normalmente permitem a locação de acordo com o regimento (bylaws), e muitos estabelecem prazos mínimos de locação. As co-ops costumam restringir a sublocação, limitando por quanto tempo e com que frequência você pode sublocar, e exigem a aprovação dos inquilinos pelo board.
A locação de curta temporada é permitida?
Raramente. Locações de menos de 30 dias são proibidas, a menos que o residente permanente esteja presente durante a estadia, e os anfitriões precisam se registrar na prefeitura conforme a Local Law 18. Alguns prédios estão na lista de proibição da cidade; por isso, investidores devem planejar contratos de 30 dias ou mais.
O que é a sobretaxa pied-à-terre da cidade de Nova York?
É uma sobretaxa anual, em vigor desde maio de 2026, sobre unidades de condo e co-op com valor de mercado de $1 milhão ou mais segundo o Department of Finance que não sejam a residência principal do proprietário, de um inquilino ou de um familiar próximo; casas para 1 a 3 famílias avaliadas em mais de $5 milhões também estão incluídas. As alíquotas para 2026-27 e 2027-28 vão de 4% a 6,5% do valor de mercado definido pela cidade, que em geral fica abaixo dos preços de venda. A primeira cobrança aparece na guia do imposto predial com vencimento em 1º de janeiro de 2027.
Quais impostos são devidos na compra?
Os compradores pagam o mansion tax nas compras de $1 milhão ou mais e, se financiarem, o imposto de registro de hipoteca. Os vendedores normalmente pagam os impostos de transferência municipal e estadual, mas nas vendas de lançamentos os compradores costumam arcar com eles. Os custos totais de fechamento do comprador de um condo costumam ficar em torno de 3–4% do preço, chegando a cerca de 5% em lançamentos.
Como a renda de aluguel é tributada?
A renda de aluguel de imóveis em Nova York é renda de fonte nova-iorquina; por isso, o estado a tributa mesmo que você more em outro lugar. O imposto de renda municipal de Nova York se aplica apenas aos residentes da cidade. As regras federais também se aplicam; por isso, trabalhe com um profissional tributário que atue com declarações em Nova York e internacionais.
Planeje sua compra em Nova York
Compartilhe seu orçamento e seus objetivos. Um corretor da My Condo Expert vai comparar prédios, coordenar o trabalho com seu advogado e acompanhar você no processo do board até o fechamento.
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