Investir à New York
Les condos de New York : le guide de l'investisseur
Une demande mondiale, une offre neuve rare et des loyers soutenus, face à des prix d'entrée élevés et à plusieurs niveaux de taxes. Voici comment bien acheter.
$1,65 M
condos de revente, Manhattan, T3
Prix médian d'un condo
$1 807 en moyenne
condos revente Manhattan
Prix par pied carré
Quelques pour cent
variable selon le lot
Rendement locatif (brut)
+10 % sur un an, médiane condos revente
T3
Évolution des prix
Données du T3 2026 (Manhattan, sauf mention contraire)
Pourquoi New York, et comment fonctionne le marché
New York compte l'un des marchés d'appartements les plus profonds au monde. Au T3 2026, la médiane des condos (appartements en copropriété) de revente à Manhattan a atteint un record de $1 650 000, en hausse de 10 % sur un an, tandis que le stock de logements neufs est tombé à son plus bas niveau depuis fin 2012.
Le premier choix porte sur le mode de propriété. Les co-ops (coopératives d'habitation, où l'on acquiert des parts de la société propriétaire de l'immeuble) représentent environ la moitié des ventes à Manhattan, davantage que les condos de revente, et peuvent restreindre la location, l'usage en pied-à-terre et le financement. Les condos sont généralement le choix pragmatique pour les investisseurs et les acheteurs internationaux.
Pourquoi les investisseurs choisissent New York
Une forte demande locative
Le loyer médian à Manhattan a atteint $5 395 par mois en septembre 2026, en hausse de 9 % sur un an, contre $4 300 à Brooklyn.
Une offre neuve rare
Le stock des promoteurs (sponsor inventory) à Manhattan a reculé de 22 %, à 564 annonces, au T3 2026, son plus bas niveau depuis le quatrième trimestre 2012.
Profondeur et liquidité
Manhattan a enregistré 3 625 ventes au T3 2026, son meilleur troisième trimestre depuis 2022, selon Corcoran.
La souplesse du condo
Les condos autorisent généralement la location et l'usage en pied-à-terre dans le cadre du règlement de l'immeuble, et le board (conseil d'administration de la copropriété) renonce habituellement à son droit de préemption (right of first refusal).
Ouvert aux acheteurs du monde entier
Le board d'un condo ne peut généralement pas refuser un acheteur purement et simplement et n'exerce que très rarement son droit de préemption, ce qui fait du condo la voie classique pour les acheteurs établis hors des États-Unis.
Acheter à New York : deux parcours
S'installer à New York depuis un autre État
Vous déménagez pour le travail ou pour changer de cadre de vie ? Évaluez l'impôt sur le revenu, le mode de propriété et le coût mensuel par rapport à une location.
- L'État de New York impose le revenu de ses résidents à des taux allant jusqu'à 10,9 %, et les résidents de la ville de New York paient en plus un impôt municipal pouvant atteindre 3,876 %.
- Les co-ops affichent souvent des prix plus bas, mais exigent l'approbation du board et généralement un apport plus important ; les condos offrent davantage de souplesse.
- Un appartement qui constitue votre résidence principale est exonéré de la nouvelle pied-à-terre surcharge (surtaxe sur les logements qui ne sont pas une résidence principale).
- Prévoyez les common charges (charges de copropriété) et la taxe foncière pour un condo, ou les charges mensuelles (maintenance) pour une co-op, et comparez soigneusement les immeubles.
Acheter à New York depuis l'étranger
Le condo est la voie habituelle pour les acheteurs établis hors des États-Unis. Anticipez les taxes de transaction, la pied-à-terre surcharge et les déclarations fiscales américaines.
- Le board d'un condo examine un dossier de candidature et renonce habituellement à son droit de préemption ; de nombreuses co-ops n'autorisent pas les achats en pied-à-terre.
- Un condo qui n'est la résidence principale de personne et dont la valeur de marché fixée par le Department of Finance (administration fiscale de la ville) atteint $1 million ou plus peut être soumis à la pied-à-terre surcharge ; celle-ci ne s'applique pas si le lot est la résidence principale d'un locataire, dans le cadre d'un bail d'au moins un an conclu entre parties indépendantes (arm's-length lease).
- Les revenus locatifs d'un bien situé à New York sont des revenus de source new-yorkaise, imposables par l'État même pour les non-résidents.
- Lorsqu'un propriétaire étranger vend, la retenue FIRPTA (retenue fiscale sur les cessions par des non-résidents) s'applique en général. Travaillez avec un conseiller fiscal international avant d'acheter.
Le marché en un coup d'œil
- Prix médian d'un condo
- $1,65 M (condos de revente, Manhattan, T3)
- Prix par pied carré
- $1 807 en moyenne (condos revente Manhattan)
- Rendement locatif (brut)
- Quelques pour cent ; variable selon le lot
- Évolution des prix
- +10 % sur un an, médiane condos revente (T3)
- Taxe foncière
- Class 2 : ~12,4 % de la valeur d'évaluation
- Impôt sur le revenu (État et ville)
- Jusqu'à 10,9 % (État) + 3,876 % (NYC)
- Frais d'acquisition (acheteur)
- ~3–4 % en condo ; jusqu'à ~5 % dans le neuf
- Idéal pour
- Valeur à long terme, demande locative stable
Données du T3 2026 (Manhattan, sauf mention contraire)
Où investir à New York
Pour Manhattan, les chiffres sont les médianes des condos de revente au T3 2026 dans les secteurs de marché définis par Corcoran ; pour Brooklyn, ils couvrent tous les types de logements. Au sein de chaque secteur, les prix des condos varient fortement selon l'immeuble.
Upper East Side
Des immeubles d'avant et d'après-guerre entre Central Park et l'East River. Les co-ops dominent le parc immobilier : l'offre de condos y est sélective et mérite d'être suivie tôt.
Idéal pour: Détention longue, résidence principale
Prix indicatifs: Médiane condos revente $1,895 M (East Side, T3)
Upper West Side
Des immeubles classiques d'avant-guerre et des condos modernes entre Central Park et Riverside Park, à proximité de grandes institutions culturelles.
Idéal pour: Location longue durée, résidence principale
Prix indicatifs: Médiane condos revente $1,71 M (West Side, T3)
Midtown
Le secteur comprend Hudson Yards et les tours ultra-hautes proches de Central Park South, ainsi que des immeubles de condos avec services complets, à proximité des bureaux et des grands nœuds de transport.
Idéal pour: Construction neuve, pied-à-terre
Prix indicatifs: Médiane condos revente $1,095 M (T3)
Downtown Manhattan
Des immeubles reconvertis du Financial District aux lofts de Tribeca et aux immeubles plus intimistes du West Village et de SoHo, avec une offre de condos très diversifiée.
Idéal pour: Lofts, construction neuve, location
Prix indicatifs: Médiane condos revente $2,575 M ; FiDi/BPC $935 k (T3)
Upper Manhattan
Harlem, Washington Heights et Inwood offrent des rues bordées de brownstones, de grands parcs et des immeubles de condos plus récents, aux prix d'entrée les plus bas de Manhattan.
Idéal pour: Premier investissement, bon rapport qualité-prix
Prix indicatifs: Médiane condos revente $770 k (T3)
Williamsburg, Brooklyn
Des tours en bord de fleuve et des lofts réhabilités à quelques stations de métro de Manhattan, avec un large parc d'immeubles de condos récents dotés d'équipements.
Idéal pour: Location, condos récents
Prix indicatifs: Médiane $1,97 M (tous types de logements, T3)
Brooklyn Heights et Park Slope
Des quartiers de brownstones proches de Brooklyn Bridge Park et de Prospect Park, avec de petits immeubles de condos et des maisons de ville reconverties.
Idéal pour: Détention longue, résidence principale
Prix indicatifs: Médianes ~$1,78 M (tous types de logements, T3)
Coûts de détention et d'acquisition à New York
New York superpose plusieurs taxes à l'achat et pendant la détention. Modélisez-les avant de choisir un immeuble.
Taxe foncière
Les condos relèvent de la Class 2 (catégorie fiscale des immeubles collectifs), imposée à environ 12,4 % de la valeur d'évaluation, laquelle représente au plus 45 % de la valeur de marché fixée par la ville. La loi de l'État impose à la ville d'évaluer les condos comme s'il s'agissait d'immeubles locatifs : ses valeurs de marché sont donc souvent bien inférieures aux prix de vente. Vérifiez l'avis de taxe réel de chaque lot.
Surtaxe pied-à-terre
Pour 2026-27 et 2027-28, les lots de condos et de co-ops dont la valeur de marché fixée par la ville atteint $1 million ou plus et qui ne sont la résidence principale de personne paient une surtaxe annuelle de 4 % à 6,5 % de cette valeur. À partir de juillet 2028, le seuil passe à $5 millions, avec des taux de 0,8 % à 1,3 % et des valeurs fondées sur des ventes comparables ; la surtaxe doit expirer en juin 2031, sauf prolongation.
Charges de copropriété (common charges)
Les common charges mensuelles couvrent le personnel de l'immeuble, l'assurance, l'entretien et les équipements, et varient fortement d'un immeuble à l'autre. Examinez le budget, les réserves et les éventuels appels de fonds prévus.
Taxe sur les acquisitions haut de gamme
Les acheteurs paient une mansion tax (taxe sur les acquisitions haut de gamme) à partir de 1 % du prix pour les achats résidentiels de $1 million ou plus, pouvant atteindre 3,9 % au total pour les prix les plus élevés dans la ville de New York.
Taxe d'enregistrement hypothécaire
Les achats de condos financés supportent une mortgage recording tax de 2,05 % du montant du prêt en dessous de $500 000 et de 2,175 % à partir de $500 000 ; les acheteurs paient généralement environ 1,8 % à 1,925 %, après déduction des 0,25 % à la charge du prêteur.
Droits de mutation
Le vendeur paie normalement la taxe de mutation de la ville (1 % jusqu'à $500 000, 1,425 % au-delà) et celle de l'État, de 0,4 % (0,65 % à partir de $3 millions). Pour les achats dans le neuf, l'acheteur paie généralement les droits de mutation du sponsor (promoteur), sauf négociation contraire.
Frais de mise en location
En vertu du FARE Act, en vigueur depuis le 11 juin 2025, les honoraires de l'agent mandaté par le bailleur ne peuvent pas être facturés au locataire : les propriétaires qui font appel à un agent de location paient donc ces honoraires.
Comment acheter un condo à New York
-
1
Choisir entre condo et co-op
C'est l'usage prévu de l'appartement qui tranche. Les investisseurs et les acheteurs internationaux privilégient généralement les condos ; les co-ops peuvent convenir à une résidence principale.
-
2
Constituer votre équipe
Réunissez votre financement ou vos justificatifs de fonds et choisissez un avocat new-yorkais en droit immobilier, qui négocie le contrat et mène les vérifications préalables.
-
3
Négocier l'offre
Les offres se négocient par l'intermédiaire des courtiers. Une fois les conditions arrêtées, l'avocat du vendeur rédige le contrat.
-
4
Vérifications et contrat
Votre avocat examine l'offering plan (document d'offre déposé par le promoteur), les finances de l'immeuble, les procès-verbaux du board et le règlement avant que vous ne signiez le contrat et versiez le dépôt.
-
5
Dossier pour le board
Pour un condo, un dossier de candidature permet au board de renoncer à son droit de préemption ; pour une co-op, il faut un dossier complet (board package) et généralement un entretien.
-
6
Signer la vente
Les droits de mutation, la mansion tax et, en cas de financement, la mortgage recording tax sont réglés à la signature. Dans le neuf, prévoyez aussi les frais liés au promoteur.
Condos à vendre à New York
Voir toutes les annonces à New York →
6711 152nd St Unit B
Flushing
$289,000
361 E 45th St
Brooklyn
$610,000
155 Lincoln Rd
Brooklyn
$2,500,000
5311 251st Pl
Little Neck
$999,999
4032 Hubbard Pl
Brooklyn
$750,000
11135 166th St
Jamaica
$829,000
FAQ : condos à New York
Condo ou co-op : que doit acheter un investisseur ?
En général, un condo. Le board d'une co-op peut refuser un acheteur sans motiver sa décision, et beaucoup de co-ops limitent la sous-location et restreignent, voire interdisent, la détention en pied-à-terre. Les condos autorisent généralement la location dans le cadre du règlement de l'immeuble, et le board renonce habituellement à son droit de préemption. Les co-ops s'échangent à des prix plus bas : au T3 2026, la médiane des co-ops de revente à Manhattan était de $875 000, contre $1 650 000 pour les condos de revente.
Un acheteur étranger peut-il acquérir un bien à New York ?
Oui. Aucune condition de nationalité n'est requise pour posséder un condo à New York, et le board d'un condo ne peut généralement pas refuser un acheteur purement et simplement ; il examine toutefois un dossier de candidature et dispose d'un droit de préemption qu'il exerce rarement. De nombreuses co-ops sont plus restrictives. Les propriétaires étrangers doivent anticiper la retenue FIRPTA lors d'une future revente ainsi que les déclarations fiscales américaines et new-yorkaises, avec l'aide d'un conseiller fiscal international.
Puis-je louer mon condo à New York ?
En général oui, pour des durées longues. Les condos autorisent habituellement la location sous réserve du règlement de copropriété (bylaws), et beaucoup imposent une durée minimale de bail. Les co-ops restreignent souvent la sous-location, en limitant sa durée et sa fréquence, et soumettent les locataires à l'approbation du board.
Les locations de courte durée sont-elles autorisées ?
Rarement. Les locations de moins de 30 jours sont interdites, sauf si le résident permanent est présent pendant le séjour, et les hôtes doivent s'enregistrer auprès de la ville en vertu de la Local Law 18. Certains immeubles figurent sur la liste d'exclusion établie par la ville : les investisseurs doivent donc prévoir des baux de 30 jours ou plus.
Qu'est-ce que la pied-à-terre surcharge de la ville de New York ?
Il s'agit d'une surtaxe annuelle, en vigueur depuis mai 2026, sur les lots de condos et de co-ops dont la valeur de marché fixée par le Department of Finance atteint $1 million ou plus et qui ne sont pas la résidence principale du propriétaire, d'un locataire ou d'un membre de sa famille proche ; les maisons de 1 à 3 logements évaluées à plus de $5 millions sont également concernées. Pour 2026-27 et 2027-28, les taux vont de 4 % à 6,5 % de la valeur de marché fixée par la ville, généralement inférieure aux prix de vente. Le premier montant figurera sur l'avis de taxe foncière payable au 1er janvier 2027.
Quelles taxes sont dues à l'achat ?
L'acheteur paie la mansion tax sur les achats de $1 million ou plus et, en cas de financement, la mortgage recording tax. Le vendeur paie normalement les droits de mutation de la ville et de l'État, mais dans les ventes de logements neufs, c'est généralement l'acheteur qui les prend en charge. Au total, les frais d'acquisition d'un condo représentent souvent environ 3–4 % du prix, et jusqu'à environ 5 % dans le neuf.
Comment les revenus locatifs sont-ils imposés ?
Les revenus locatifs d'un bien situé à New York sont des revenus de source new-yorkaise : l'État les impose donc même si vous résidez ailleurs. L'impôt sur le revenu de la ville de New York ne s'applique qu'aux résidents de la ville. Les règles fédérales s'appliquent également : faites appel à un fiscaliste spécialisé dans les déclarations new-yorkaises et internationales.
Préparez votre achat à New York
Présentez-nous votre budget et vos objectifs. Un courtier My Condo Expert comparera les immeubles, se coordonnera avec votre avocat et vous accompagnera dans la procédure d'approbation du board jusqu'à la signature.
Réserver une consultation →Thank you!
We'll be in touch shortly.
Speak With An Advisor
Get Expert Guidance
Tell us what you're looking for and a Miami condo specialist will reach out shortly.