Invertir en Nueva York
Condominios en Nueva York: guía para inversores
Demanda global, escasa oferta nueva y alquileres sólidos, frente a precios de entrada elevados y varias capas de impuestos. Así se compra bien.
$1,65 M
condos de reventa, Manhattan, T3
Precio mediano del condominio
Media $1.807
condos de reventa, Manhattan
Precio por pie cuadrado
Pocos puntos porcentuales
varía por unidad
Rentabilidad bruta por alquiler
+10 % interanual, mediana de reventa
T3
Variación del precio
Datos del T3 2026 (Manhattan, salvo que se indique lo contrario)
Por qué Nueva York y cómo funciona
Nueva York tiene uno de los mercados de apartamentos más profundos del mundo. En el T3 2026, la mediana de los condominios de reventa de Manhattan alcanzó un récord de $1.650.000, un 10 % más que un año antes, mientras que el inventario de obra nueva cayó a su nivel más bajo desde finales de 2012.
La primera decisión es el tipo de propiedad. Las co-ops (cooperativas de vivienda) representan alrededor de la mitad de las ventas de Manhattan, más que los condominios de reventa, y pueden restringir el alquiler, el uso como pied-à-terre y la financiación. Los condominios suelen ser la opción práctica para inversores y compradores internacionales.
Por qué los inversores eligen Nueva York
Fuerte demanda de alquiler
El alquiler mediano en Manhattan alcanzó $5.395 al mes en septiembre de 2026, un 9 % más que un año antes, y en Brooklyn se situó en $4.300.
Escasa oferta nueva
El inventario de obra nueva de los promotores (sponsors) en Manhattan cayó un 22 %, hasta 564 anuncios, en el T3 2026, su nivel más bajo desde el cuarto trimestre de 2012.
Profundidad y liquidez
Manhattan registró 3.625 ventas en el T3 2026, el mejor tercer trimestre desde 2022, según Corcoran.
Flexibilidad del condominio
Los condominios suelen permitir el alquiler y el uso como pied-à-terre dentro de las normas del edificio, y la junta (board) suele renunciar a su derecho de adquisición preferente.
Abierto a compradores de todo el mundo
Por lo general, la junta de un condominio no puede rechazar a un comprador sin más y muy rara vez ejerce su derecho de adquisición preferente, lo que convierte a los condominios en la vía habitual para compradores residentes fuera de EE. UU.
Comprar en Nueva York: dos caminos
Mudarse a Nueva York desde otro estado
¿Se traslada por trabajo o por estilo de vida? Valore el impuesto sobre la renta, el tipo de propiedad y cómo se comparan los gastos mensuales con los de un alquiler.
- El estado de Nueva York grava la renta de sus residentes hasta un máximo del 10,9 %, y los residentes de la ciudad de Nueva York pagan además un impuesto municipal de hasta el 3,876 %.
- Las co-ops suelen tener precios más bajos, pero exigen la aprobación de la junta y normalmente un pago inicial mayor; los condominios ofrecen más flexibilidad.
- Un apartamento que sea su vivienda habitual está exento del nuevo pied-à-terre surcharge (recargo sobre viviendas que no son residencia principal).
- Presupueste los common charges (gastos comunes) y los impuestos sobre la propiedad en un condominio, o la cuota mensual de mantenimiento en una co-op, y compare los edificios con atención.
Comprar en Nueva York desde el extranjero
Los condominios son la vía habitual para compradores residentes fuera de EE. UU. Tenga en cuenta los impuestos sobre la transacción, el pied-à-terre surcharge y las declaraciones fiscales en EE. UU.
- La junta de un condominio revisa la solicitud y suele renunciar a su derecho de adquisición preferente; muchas co-ops no permiten compras como pied-à-terre.
- Un condominio que no sea la residencia principal de nadie y cuyo valor de mercado según el Department of Finance de la ciudad sea de $1 millón o más puede estar sujeto al pied-à-terre surcharge; no se aplica si la unidad es la residencia principal de un inquilino con un contrato en condiciones de mercado (arm's-length) de al menos un año.
- Los ingresos por alquiler de un inmueble en Nueva York se consideran renta de fuente neoyorquina y tributan en el estado incluso en el caso de los no residentes.
- Cuando un propietario extranjero vende, por lo general se aplica la retención de FIRPTA. Trabaje con un asesor fiscal internacional antes de comprar.
El mercado de un vistazo
- Precio mediano del condominio
- $1,65 M (condos de reventa, Manhattan, T3)
- Precio por pie cuadrado
- Media $1.807 (condos de reventa, Manhattan)
- Rentabilidad bruta por alquiler
- Pocos puntos porcentuales; varía por unidad
- Variación del precio
- +10 % interanual, mediana de reventa (T3)
- Impuesto sobre la propiedad
- Class 2: ~12,4 % del valor de tasación
- Impuesto estatal y municipal sobre la renta
- Hasta 10,9 % estatal + 3,876 % municipal
- Gastos de cierre del comprador
- ~3–4 % condo; hasta ~5 % obra nueva
- Ideal para
- Valor a largo plazo, alquiler estable
Datos del T3 2026 (Manhattan, salvo que se indique lo contrario)
Dónde invertir en Nueva York
Las cifras de Manhattan son medianas de condominios de reventa del T3 2026 para las zonas de mercado de Corcoran; las de Brooklyn abarcan todos los tipos de vivienda. Los precios de los condominios dentro de cada zona varían mucho según el edificio.
Upper East Side
Edificios de preguerra y de posguerra entre Central Park y el East River. Las co-ops predominan en el parque de viviendas, por lo que la oferta de condominios es selectiva y conviene seguirla desde el principio.
Ideal para: Inversión a largo plazo, vivienda habitual
Precios habituales: Mediana de condominios de reventa: $1,895 M (East Side, T3)
Upper West Side
Clásicos edificios de preguerra y condominios modernos entre Central Park y Riverside Park, cerca de grandes instituciones culturales.
Ideal para: Alquiler de larga duración, vivienda habitual
Precios habituales: Mediana de condominios de reventa: $1,71 M (West Side, T3)
Midtown
Incluye Hudson Yards y las torres superaltas junto a Central Park South, además de edificios de condominios con servicio completo cerca de oficinas y nudos de transporte.
Ideal para: Obra nueva, pied-à-terre
Precios habituales: Mediana de condominios de reventa: $1,095 M (T3)
Downtown Manhattan
Desde conversiones en el Financial District hasta lofts en Tribeca y edificios más pequeños en el West Village y SoHo, con una amplia variedad de condominios.
Ideal para: Lofts, obra nueva, alquiler
Precios habituales: Mediana de condominios de reventa: $2,575 M; FiDi/BPC $935 mil (T3)
Upper Manhattan
Harlem, Washington Heights e Inwood ofrecen calles flanqueadas por brownstones, grandes parques y edificios de condominios más recientes, con los precios de entrada más bajos de Manhattan.
Ideal para: Inversión de entrada, relación calidad-precio
Precios habituales: Mediana de condominios de reventa: $770 mil (T3)
Williamsburg, Brooklyn
Torres frente al río y lofts reconvertidos a un corto trayecto en metro de Manhattan, con una amplia oferta de edificios de condominios recientes con servicios.
Ideal para: Alquiler, condominios recientes
Precios habituales: Mediana $1,97 M (todos los tipos de vivienda, T3)
Brooklyn Heights y Park Slope
Barrios de brownstones cerca de Brooklyn Bridge Park y Prospect Park, con condominios boutique y townhouses reconvertidas.
Ideal para: Inversión a largo plazo, vivienda habitual
Precios habituales: Medianas ~$1,78 M (todos los tipos de vivienda, T3)
Costes de propiedad y de transacción en Nueva York
Nueva York acumula varios impuestos sobre la compra y la tenencia. Calcúlelos antes de elegir un edificio.
Impuestos sobre la propiedad
Los condominios pertenecen a la Class 2 (categoría fiscal de la ciudad) y tributan a alrededor del 12,4 % del valor de tasación, que equivale como máximo al 45 % del valor de mercado fijado por la ciudad. Por ley estatal, la ciudad valora los condominios como si fueran edificios de alquiler, por lo que sus valores de mercado suelen estar muy por debajo de los precios de venta; compruebe el recibo real del impuesto de cada unidad.
Pied-à-terre surcharge (recargo)
Para 2026-27 y 2027-28, las unidades de condominio y de co-op con un valor de mercado municipal de $1 millón o más que no sean la residencia principal de nadie pagan un recargo anual del 4 % al 6,5 % de ese valor. A partir de julio de 2028, el umbral sube a $5 millones, con tipos del 0,8 % al 1,3 % y valores basados en ventas comparables; está previsto que el recargo expire en junio de 2031, salvo que se prorrogue.
Common charges (gastos comunes)
Los common charges mensuales cubren el personal del edificio, el seguro, el mantenimiento y los servicios comunes, y varían mucho según el edificio. Revise el presupuesto, las reservas y cualquier cuota extraordinaria prevista.
Mansion tax (impuesto sobre compras de alto valor)
Los compradores pagan un impuesto que empieza en el 1 % del precio en las compras residenciales de $1 millón o más y llega a un 3,9 % combinado en los tramos de precio más altos de la ciudad de Nueva York.
Impuesto de registro hipotecario (mortgage recording tax)
Las compras de condominios con financiación pagan un impuesto del 2,05 % del préstamo por debajo de $500.000 y del 2,175 % a partir de $500.000; los compradores suelen pagar entre el 1,8 % y el 1,925 % aproximadamente, una vez descontado el 0,25 % que paga el prestamista.
Impuestos de transmisión
Los vendedores suelen pagar el impuesto municipal de transmisión (1 % hasta $500.000; 1,425 % por encima) y el impuesto estatal del 0,4 % (0,65 % a partir de $3 millones). En las compras de obra nueva, los compradores suelen pagar los impuestos de transmisión del sponsor (promotor), salvo que se negocie lo contrario.
Gastos de arrendamiento
Con la FARE Act, en vigor desde el 11 de junio de 2025, la comisión del agente del arrendador no puede cobrarse al inquilino, por lo que los propietarios que contratan a un agente para alquilar pagan esa comisión.
Cómo comprar un condominio en Nueva York
-
1
Elegir entre condo y co-op
Lo decide el uso que dará al apartamento. Los inversores y los compradores internacionales suelen centrarse en condominios; las co-ops pueden encajar como vivienda habitual.
-
2
Formar su equipo
Asegure la financiación o la acreditación de fondos y contrate a un abogado inmobiliario de Nueva York, que negocia el contrato y lleva a cabo las comprobaciones legales (due diligence).
-
3
Negociar la oferta
Las ofertas se negocian a través de los agentes. Una vez acordadas las condiciones, el abogado del vendedor redacta el contrato.
-
4
Due diligence y contrato
Su abogado revisa el offering plan (documento oficial de oferta del edificio), las finanzas del edificio, las actas de la junta y el reglamento antes de que usted firme el contrato y abone el depósito.
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5
Solicitud a la junta
Los condominios exigen una solicitud para que la junta pueda renunciar a su derecho de adquisición preferente; las co-ops exigen un expediente completo para la junta y, normalmente, una entrevista.
-
6
Cierre
Los impuestos de transmisión, el mansion tax y, si hay financiación, el impuesto de registro hipotecario se pagan en el cierre. En obra nueva, presupueste también los costes vinculados al sponsor.
Condominios en venta en Nueva York
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6711 152nd St Unit B
Flushing
$289,000
361 E 45th St
Brooklyn
$610,000
155 Lincoln Rd
Brooklyn
$2,500,000
5311 251st Pl
Little Neck
$999,999
4032 Hubbard Pl
Brooklyn
$750,000
11135 166th St
Jamaica
$829,000
Preguntas frecuentes sobre condominios en Nueva York
Condo o co-op: ¿cuál conviene a un inversor?
Normalmente, un condo. Las juntas de las co-ops pueden rechazar a un comprador sin dar explicaciones, y muchas limitan el subarriendo y restringen o prohíben la compra como pied-à-terre. Los condominios suelen permitir el alquiler dentro de las normas del edificio, y la junta suele renunciar a su derecho de adquisición preferente. Las co-ops se venden a precios más bajos: en el T3 2026, la mediana de las co-ops de reventa en Manhattan fue de $875.000, frente a $1.650.000 de los condominios de reventa.
¿Pueden los extranjeros comprar inmuebles en Nueva York?
Sí. No se exige la ciudadanía para ser propietario de un condominio en Nueva York, y por lo general la junta de un condominio no puede rechazar a un comprador sin más, aunque revisa la solicitud y tiene un derecho de adquisición preferente que rara vez ejerce. Muchas co-ops son más restrictivas. Los propietarios extranjeros deben prever la retención de FIRPTA en una futura venta y las declaraciones fiscales ante EE. UU. y Nueva York, con la orientación de un asesor fiscal internacional.
¿Puedo alquilar mi condominio en Nueva York?
Por lo general sí, a largo plazo. Los condominios suelen permitir el alquiler conforme a sus estatutos (bylaws), y muchos fijan plazos mínimos de arrendamiento. Las co-ops a menudo restringen el subarriendo, limitando su duración y su frecuencia, y exigen que la junta apruebe a los inquilinos.
¿Se permite el alquiler de corta duración?
Rara vez. Los alquileres de menos de 30 días están prohibidos salvo que el residente permanente esté presente durante la estancia, y los anfitriones deben registrarse ante la ciudad conforme a la Local Law 18. Algunos edificios figuran en la lista de edificios excluidos de la ciudad, por lo que los inversores deben prever arrendamientos de 30 días o más.
¿Qué es el pied-à-terre surcharge de la ciudad de Nueva York?
Es un recargo anual, en vigor desde mayo de 2026, sobre las unidades de condominio y de co-op con un valor de mercado del Department of Finance de $1 millón o más que no sean la residencia principal del propietario, de un inquilino o de un familiar directo; también se aplica a las viviendas de 1-3 familias valoradas en más de $5 millones. Para 2026-27 y 2027-28, los tipos van del 4 % al 6,5 % del valor de mercado fijado por la ciudad, que suele ser inferior a los precios de venta. El primer cargo figurará en el recibo del impuesto sobre la propiedad con vencimiento el 1 de enero de 2027.
¿Qué impuestos se pagan al comprar?
Los compradores pagan el mansion tax en las compras de $1 millón o más y, si hay financiación, el impuesto de registro hipotecario. Los vendedores suelen pagar los impuestos de transmisión municipal y estatal, pero en las ventas de obra nueva normalmente los asume el comprador. Los gastos de cierre totales del comprador de un condominio suelen rondar el 3–4 % del precio, y llegan a alrededor del 5 % en obra nueva.
¿Cómo tributan los ingresos por alquiler?
Los ingresos por alquiler de un inmueble en Nueva York se consideran renta de fuente neoyorquina, por lo que el estado los grava aunque usted viva en otro lugar. El impuesto municipal sobre la renta de la ciudad de Nueva York solo se aplica a los residentes de la ciudad. También rigen las normas federales, así que trabaje con un profesional fiscal con experiencia en Nueva York y en declaraciones internacionales.
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