Investir avec My Condo Expert
Où investir dans un condo
Deux des marchés de condos les plus profonds des États-Unis, comparés sur les chiffres qui comptent. Choisissez la ville qui correspond à vos objectifs, puis laissez nos courtiers agréés vous accompagner à chaque étape.
Les marchés que nous couvrons
Chaque page ville présente les prix, les quartiers qui méritent un examen attentif, les coûts de détention et les étapes de l'achat. D'autres villes suivront.
Miami
Pas d'impôt sur le revenu au niveau de l'État, un vaste marché de condos à tous les niveaux de prix et le premier État américain pour les acheteurs étrangers.
- Prix médian d'un condo
- $417 090
- condos existants, sept.
- Rendement locatif (brut)
- Selon l'immeuble
- à estimer net des charges
- Impôt sur le revenu (État et ville)
- Aucun
- ni impôt d'État ni impôt municipal
New York
Un marché de la revente très profond, des loyers en hausse de 9 % sur un an à Manhattan et des condos ouverts aux investisseurs, là où de nombreuses co-ops ne le sont pas.
- Prix médian d'un condo
- $1,65 M
- condos de revente, Manhattan, T3
- Rendement locatif (brut)
- Quelques pour cent
- variable selon le lot
- Impôt sur le revenu (État et ville)
- Jusqu'à 10,9 %
- État) + 3,876 % (NYC
Commencez par le marché, pas par l'annonce
Le bon condo (appartement en copropriété) commence par la bonne ville. Miami conjugue l'absence d'impôt sur le revenu au niveau de l'État et un vaste marché de condos à des prix plus accessibles. New York offre un marché de la revente très profond et une forte demande locative, pour un ticket d'entrée bien plus élevé.
Ce guide compare les deux marchés à partir de chiffres sourcés et propres aux condos, lorsqu'ils existent. Servez-vous-en pour cadrer votre décision, puis échangez avec un conseiller capable de modéliser un immeuble, un budget et une durée de détention précis.
Les marchés, la fiscalité et la réglementation évoluent, et rien ici ne constitue un conseil fiscal ou juridique. Avant tout engagement, nous vous orienterons toujours vers les professionnels du droit et de la fiscalité compétents.
Miami et New York en un coup d'œil
Les chiffres clés des condos sur chaque marché. D'une période à l'autre, les médianes portent sur des ensembles de biens différents, et les coûts varient fortement selon l'immeuble : lisez les notes de chaque page ville.
| Miami | New York | |
|---|---|---|
| Prix médian d'un condo | $417 090 (condos existants, sept.) | $1,65 M (condos de revente, Manhattan, T3) |
| Prix par pied carré | Médiane ~$350 (sept. 2026, données MLS) | $1 807 en moyenne (condos revente Manhattan) |
| Rendement locatif (brut) | Selon l'immeuble ; à estimer net des charges | Quelques pour cent ; variable selon le lot |
| Évolution des prix | Médiane -0,7 % sur un an (sept. 2026) | +10 % sur un an, médiane condos revente (T3) |
| Taxe foncière | ~2 % de la valeur imposable (ville de Miami) | Class 2 : ~12,4 % de la valeur d'évaluation |
| Impôt sur le revenu (État et ville) | Aucun (ni impôt d'État ni impôt municipal) | Jusqu'à 10,9 % (État) + 3,876 % (NYC) |
| Frais d'acquisition (acheteur) | Souvent ~1 % au comptant ; plus si crédit | ~3–4 % en condo ; jusqu'à ~5 % dans le neuf |
| Idéal pour | Location, résidence secondaire, installation | Valeur à long terme, demande locative stable |
Chiffres indicatifs issus des derniers rapports disponibles : ventes de septembre 2026 pour Miami, données du T3 2026 pour New York (Manhattan, sauf mention contraire). La fiscalité et la réglementation évoluent ; faites confirmer les détails par vos conseillers fiscaux et juridiques.
Deux profils d'acheteurs, une même méthode
Déménager au sein des États-Unis
Vous quittez un autre État pour vivre sur place à l'année, ou une partie de l'année en louant le reste du temps ? Vos priorités : l'adéquation du bien, le coût mensuel total et la fiscalité après le déménagement.
- La Floride n'impose pas le revenu des personnes physiques, alors que l'État de New York et la ville de New York imposent tous deux le revenu de leurs résidents.
- En Floride, une résidence principale peut bénéficier d'une homestead exemption (exonération pour résidence principale) allant jusqu'à $51 411 en 2026 (dont une partie ne s'applique pas aux taxes scolaires) et d'un plafonnement des hausses d'évaluation.
- Dans la ville de New York, un appartement qui constitue votre résidence principale est exonéré de la nouvelle pied-à-terre surcharge (surtaxe sur les logements qui ne sont pas une résidence principale).
Investir depuis l'étranger
Vous achetez depuis un autre pays ? Concentrez-vous sur les règles de propriété, le financement, l'imposition des revenus locatifs et les conditions de la future revente.
- Les condos sont en général ouverts aux acheteurs étrangers dans les deux villes, tandis que de nombreuses co-ops (coopératives d'habitation) new-yorkaises restreignent les achats destinés à un pied-à-terre ou à l'investissement locatif.
- Lorsqu'un propriétaire étranger vend, l'acheteur doit en général retenir jusqu'à 15 % du prix au titre du FIRPTA (retenue fiscale sur les cessions par des non-résidents), avec des taux réduits ou des exonérations pour certaines ventes résidentielles.
- Le paiement comptant est courant : 49,4 % des ventes de condos existants dans le comté de Miami-Dade ont été réglées comptant en septembre 2026, et les prêteurs examinent désormais les immeubles de plus près.
Comment My Condo Expert vous accompagne
Choisir le marché
Nous comparons villes, quartiers et types d'immeubles au regard de votre budget, de votre calendrier et de vos projets locatifs.
Examiner l'immeuble
Avant tout engagement, nous analysons les finances de la copropriété, ses réserves, les rapports d'inspection, les règles de location et les appels de fonds en cours.
Réunir vos partenaires
Nous vous mettons en relation avec des prêteurs, des avocats en droit immobilier, des conseillers fiscaux internationaux et des spécialistes de l'assurance qui travaillent avec des acheteurs américains comme étrangers.
Conclure et gérer
Nous coordonnons chaque étape jusqu'à la signature et vous recommandons des gestionnaires locatifs et immobiliers de confiance, pour que l'investissement fonctionne sans accroc dès le premier jour.
Choisir entre Miami et New York
Quelle ville est la plus intéressante pour les revenus locatifs ?
Tout dépend de l'immeuble et du niveau de prix. Le loyer médian à Manhattan a atteint $5 395 par mois en septembre 2026, mais les prix d'achat sont élevés : les rendements bruts restent donc généralement de l'ordre de quelques pour cent, avant common charges (charges de copropriété) et impôts. À Miami, les prix d'entrée sont plus bas mais les charges de copropriété sont importantes ; nous modélisons donc toujours la rentabilité nette des charges, des impôts et de l'assurance.
Quel budget prévoir ?
En septembre 2026, le prix de vente médian des condos existants dans le comté de Miami-Dade était de $417 090. À Manhattan, au T3 2026, les condos de revente ont atteint une médiane record de $1 650 000, tandis que les co-ops de revente se sont échangées à une médiane de $875 000. Les deux marchés offrent des options bien au-dessus et bien en dessous de ces médianes.
Comment la fiscalité se compare-t-elle ?
La Floride n'impose pas le revenu des personnes physiques. L'État de New York impose les revenus à des taux allant jusqu'à 10,9 %, et les résidents de la ville de New York paient jusqu'à 3,876 % de plus. À l'achat, New York ajoute une mansion tax (taxe sur les acquisitions haut de gamme) dès $1 million et une mortgage recording tax (taxe d'enregistrement hypothécaire) sur les prêts, tandis que la Floride prélève des documentary stamp taxes (droits de timbre). Faites examiner votre situation par un fiscaliste.
Puis-je louer le condo en courte durée ?
Les règles sont strictes dans les deux villes. Dans la ville de New York, les séjours de moins de 30 jours ne sont légaux que si le résident permanent est présent et que l'hôte est enregistré. À Miami, les règles dépendent de la commune, du zonage et des documents propres à l'immeuble ; Miami Beach, par exemple, interdit les locations de moins de six mois et un jour dans de nombreux secteurs.
Quel marché est aujourd'hui favorable aux acheteurs ?
Le comté de Miami-Dade comptait environ 12,3 mois d'offre de condos en septembre 2026 : un marché d'acheteurs, qui récompense une négociation rigoureuse. À Manhattan, l'offre était à son plus bas niveau pour un troisième trimestre depuis 2017 et les prix ont progressé, même si les contrats signés ont reculé sur un an. La conjoncture évolue : nous examinons avec vous les données à jour avant toute offre.
Puis-je acheter dans les deux villes ?
Oui. Certains clients associent une résidence à Miami à un pied-à-terre à New York, ou répartissent leur patrimoine locatif entre les deux villes. La pied-à-terre surcharge new-yorkaise peut s'appliquer aux condos et aux co-ops dont la valeur de marché fixée par la ville atteint $1 million ou plus et qui ne sont la résidence principale de personne : la manière dont vous utilisez et détenez le bien compte donc.
Trouvez le marché adapté à vos objectifs
Indiquez-nous votre budget, votre calendrier et l'usage prévu du bien. Un conseiller agréé My Condo Expert comparera avec vous les options à Miami et à New York.
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