Investire con My Condo Expert
Dove investire in un condo
Due dei mercati di condo più ampi e liquidi degli Stati Uniti, messi a confronto sui numeri che contano. Scelga la città più adatta ai suoi obiettivi e lasci che i nostri broker abilitati la seguano in ogni fase.
I mercati che seguiamo
Ogni pagina dedicata a una città illustra prezzi, quartieri da valutare con attenzione, costi di proprietà e processo di acquisto passo dopo passo. Presto si aggiungeranno altre città.
Miami
Nessuna imposta statale sul reddito, un ampio mercato di condo in molte fasce di prezzo e il primo Stato USA per gli acquirenti stranieri.
- Prezzo mediano dei condo
- $417.090
- condo esistenti, sett.
- Rendimento da locazione (lordo)
- Varia per edificio
- stima al netto spese
- Imposte sul reddito (Stato e città)
- Nessuna
- né statale né comunale
New York
Un mercato di rivendita ampio e liquido, affitti a Manhattan in crescita del 9% in un anno e condo aperti agli investitori, a differenza di molte co-op.
- Prezzo mediano dei condo
- $1,65 mln
- condo in rivendita, Manhattan, T3
- Rendimento da locazione (lordo)
- Basso, a una cifra
- varia per unità
- Imposte sul reddito (Stato e città)
- Fino al 10,9% NYS + 3,876% NYC
Partire dal mercato, non dall'annuncio
La scelta del condo (appartamento in condominio) giusto parte dalla città giusta. Miami unisce l'assenza di un'imposta statale sul reddito a un mercato di condo ampio e con prezzi più accessibili. New York offre un mercato di rivendita ampio e liquido e una forte domanda di locazione, a fronte di una soglia d'ingresso molto più alta.
Questa guida confronta i due mercati con dati documentati e specifici per i condo, ove disponibili. La utilizzi per impostare la sua decisione, poi si confronti con un consulente in grado di simulare un edificio, un budget e un orizzonte di detenzione specifici.
Mercati, imposte e norme cambiano, e nulla di quanto riportato qui costituisce consulenza fiscale o legale. Prima di qualsiasi impegno la indirizzeremo sempre ai professionisti fiscali e legali più adatti.
Miami e New York a confronto
I dati principali sui condo in ciascun mercato. Le mediane confrontano insiemi di immobili diversi da un periodo all'altro e i costi variano molto da edificio a edificio: consulti le note nella pagina di ogni città.
| Miami | New York | |
|---|---|---|
| Prezzo mediano dei condo | $417.090 (condo esistenti, sett.) | $1,65 mln (condo in rivendita, Manhattan, T3) |
| Prezzo al piede quadrato | ~$350 mediano (sett. 2026, dati MLS) | $1.807 medio (condo in rivendita, Manhattan) |
| Rendimento da locazione (lordo) | Varia per edificio; stima al netto spese | Basso, a una cifra; varia per unità |
| Variazione dei prezzi | -0,7% a/a sulla mediana (sett. 2026) | +10% a/a, mediana condo in rivendita (T3) |
| Imposta sugli immobili | ~2% del valore imponibile (City of Miami) | Class 2: ~12,4% del valore accertato |
| Imposte sul reddito (Stato e città) | Nessuna (né statale né comunale) | Fino al 10,9% NYS + 3,876% NYC |
| Costi di acquisto per l'acquirente | Spesso ~1% in contanti; di più con mutuo | ~3–4% condo; fino a ~5% nuove costruzioni |
| Ideale per | Reddito locativo, seconde case, trasferimento | Valore nel tempo, domanda locativa stabile |
Dati indicativi tratti dai report più recenti disponibili: per Miami, dati di vendita di settembre 2026; per New York, dati del T3 2026 (Manhattan, salvo diversa indicazione). Imposte e norme cambiano: verifichi i dettagli con i suoi consulenti fiscali e legali.
Due tipi di acquirenti, un unico percorso
Trasferirsi da un altro Stato USA
Si trasferisce da un altro Stato per viverci tutto l'anno, oppure per una parte dell'anno affittando nel resto del tempo? Le priorità sono la scelta giusta per il suo stile di vita, il costo mensile complessivo e la tassazione dopo il trasferimento.
- La Florida non applica un'imposta sul reddito delle persone fisiche, mentre lo Stato di New York e la città di New York tassano entrambi il reddito dei residenti.
- In Florida l'abitazione principale può beneficiare di una homestead exemption (esenzione per l'abitazione principale) fino a $51.411 per il 2026 (una parte non si applica alle imposte scolastiche) e di un tetto agli aumenti del valore imponibile.
- A New York City, un appartamento che costituisce la sua residenza principale è esente dalla nuova pied-à-terre surcharge (sovrattassa sulle residenze non principali).
Investire dall'estero
Acquista da un altro Paese? Si concentri sulle regole di proprietà, sul finanziamento, sulla tassazione dei redditi da locazione e su come avverrà la futura vendita.
- In entrambe le città i condo sono generalmente accessibili agli acquirenti stranieri, mentre molte co-op (cooperative edilizie) di New York limitano gli acquisti come pied-à-terre o a scopo di investimento.
- Quando un proprietario straniero vende, l'acquirente deve in genere trattenere fino al 15% del prezzo ai sensi del FIRPTA, con aliquote ridotte o esenzioni per alcune vendite residenziali.
- Gli acquisti in contanti sono frequenti: il 49,4% delle vendite di condo esistenti a Miami-Dade si è concluso in contanti a settembre 2026, e oggi i finanziatori esaminano gli edifici condominiali con maggiore attenzione.
Come la aiuta My Condo Expert
Scegliere il mercato
Confrontiamo città, quartieri e tipologie di edificio in base al suo budget, alle sue tempistiche e ai suoi piani di locazione.
Verificare l'edificio
Prima di qualsiasi impegno esaminiamo i conti dell'associazione condominiale, le riserve, i rapporti di ispezione, le regole sulle locazioni e le eventuali quote straordinarie in sospeso.
Riunire i partner giusti
Le presentiamo istituti di credito, avvocati immobiliari, consulenti fiscali internazionali e specialisti assicurativi abituati a lavorare con acquirenti sia statunitensi sia stranieri.
Concludere e gestire
Coordiniamo ogni fase fino alla chiusura dell'acquisto e le indichiamo gestori immobiliari e degli affitti di fiducia, perché l'investimento funzioni senza intoppi fin dal primo giorno.
Scegliere tra Miami e New York
Quale città è migliore per il reddito da locazione?
Dipende dall'edificio e dalla fascia di prezzo. L'affitto mediano a Manhattan ha raggiunto $5.395 al mese a settembre 2026, ma i prezzi di acquisto sono elevati, per cui i rendimenti lordi restano in genere bassi, a una sola cifra, prima delle common charges (spese condominiali) e delle imposte. A Miami i prezzi d'ingresso sono più bassi ma le quote condominiali sono consistenti: per questo stimiamo sempre i rendimenti al netto di quote, imposte e assicurazione.
Quanto serve per investire?
A settembre 2026 il prezzo di vendita mediano dei condo esistenti a Miami-Dade era di $417.090. A Manhattan, i condo in rivendita hanno registrato nel T3 2026 una mediana record di $1.650.000, mentre le co-op in rivendita sono passate di mano a una mediana di $875.000. Entrambi i mercati offrono opzioni ben al di sopra e al di sotto di queste mediane.
Come si confrontano le imposte?
La Florida non applica un'imposta sul reddito delle persone fisiche. Lo Stato di New York tassa il reddito con aliquote fino al 10,9% e i residenti di New York City pagano fino a un ulteriore 3,876%. All'acquisto, New York aggiunge la mansion tax (imposta sugli acquisti di lusso) a partire da $1 milione e la mortgage recording tax (imposta sulla registrazione del mutuo) sui finanziamenti, mentre la Florida applica la documentary stamp tax (imposta di bollo sugli atti). È opportuno che un professionista fiscale valuti la sua situazione.
Posso destinare il condo agli affitti brevi?
In entrambe le città le regole sono severe. A New York City i soggiorni inferiori a 30 giorni sono legali solo se il residente permanente è presente e l'host è registrato. A Miami le regole dipendono dal comune, dalla destinazione urbanistica e dai documenti dell'edificio stesso; Miami Beach, ad esempio, vieta le locazioni inferiori a sei mesi e un giorno in molte zone.
Quale mercato favorisce oggi gli acquirenti?
Miami-Dade contava circa 12,3 mesi di offerta di condo a settembre 2026, un mercato favorevole agli acquirenti che premia una trattativa attenta. A Manhattan le scorte erano al livello più basso per un terzo trimestre dal 2017 e i prezzi sono saliti, anche se i contratti firmati sono diminuiti su base annua. Le condizioni cambiano: per questo esaminiamo con lei i dati aggiornati prima di ogni offerta.
Posso acquistare in entrambe le città?
Sì. Alcuni clienti abbinano una residenza a Miami a un pied-à-terre a New York, oppure diversificano gli immobili in locazione tra le due città. La pied-à-terre surcharge di New York può applicarsi a condo e co-op con un valore di mercato stabilito dalla città pari o superiore a $1 milione che non costituiscono la residenza principale di nessuno: il modo in cui l'immobile viene utilizzato e detenuto è quindi determinante.
Trovi il mercato giusto per i suoi obiettivi
Ci indichi budget, tempistiche e l'uso che intende fare dell'immobile. Un consulente abilitato di My Condo Expert confronterà con lei le opzioni a Miami e a New York.
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